Wohnraummietrecht | Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum (BGH)
Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung des
Wohnraums ist nicht gegeben, wenn er durch die Untervermietung einen über die
Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn
erzielt ().
Hintergrund: Der Mieter kann die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat. Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, ist durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB zu ermitteln. Danach ist - unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung sowie der Erwägungen des Gesetzgebers - die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.
Sachverhalt und Prozessverlauf: Der Beklagte ist seit dem Jahr 2009 Mieter einer in Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung der Klägerin. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 €. Aufgrund eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete der Beklagte die Wohnung ohne Untervermietungserlaubnis ab Anfang des Jahres 2020 für monatlich 962 € (netto kalt) zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insgesamt monatlich 1.100 €) an zwei Untermieter. Nachdem die Klägerin den Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung vergeblich abgemahnt hatte, erklärte sie im Februar 2022 die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.
Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr stattgegeben.
Der BGH hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen und das Räumungsurteil der zweiten Instanz bestätigt:
Der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten angemieteten Wohnung zu.
Die Kündigung der Klägerin ist wirksam, denn der Beklagte hat seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung der Wohnung schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB). Ihm stand ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Erteilung der Erlaubnis einer - gewinnbringenden - Untervermietung nicht zu.
Die Rechtsposition des Mieters reicht nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen wäre.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen. Die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, ist hiervon indes nicht umfasst.
Diese rechtliche Beurteilung berücksichtigt auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maß, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden.
Nach diesen Maßstäben ist im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse des Beklagten an der von ihm vorgenommenen Untervermietung bereits deshalb nicht gegeben, weil er durch diese nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts einen - die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigenden - Gewinn erzielt hat.
Darüber, ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausgehende Leistungen des Mieters, wie etwa die Überlassung von Mobiliar, bei der Frage zu berücksichtigen sind, ob der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt, hatte der Senat nicht zu entscheiden, weil das Berufungsgericht - ohne Rechtsfehler - Leistungen des Beklagten in einer die Differenz zwischen der Höhe der Untermiete und den eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen des Beklagten ausgleichenden Höhe nicht festgestellt hat.
Ebenso hatte der Senat, da ein berechtigtes Interesse des Beklagten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Gestattung der Untervermietung in der hier vereinbarten Art und Weise bereits wegen der damit verbundenen Gewinnerzielung nicht besteht, nicht darüber zu entscheiden, ob ein solches Interesse etwa auch aufgrund eines - vom Berufungsgericht angenommenen - Verstoßes der Untermiethöhe gegen die Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB über die sogenannte Mietpreisbremse in wie hier angespannten Wohnungsmärkten zu verneinen wäre.
Quelle: BGH, Pressemitteilung v. (il)
Fundstelle(n):
OAAAK-09021