Leitsatz

1. Ist für die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund und Boden sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen. Wurde eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen, es sei denn, es bestehen Anhaltspunkte dafür, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs im Sinne von § 42 AO seien gegeben. Der vertraglichen Kaufpreisaufteilung ist nicht zu folgen, wenn der im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreis für den Grund und Boden um mehr als 20 % vom Bodenrichtwert abweicht.

2. Kann nach diesen Grundsätzen eine vereinbarte Kaufpreisaufteilung nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden, hat sie das FG entsprechend seiner Gesamtwürdigung der Verhältnisse durch eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude zu ersetzen. Dabei hat das FG die Frage, nach welchem Wertermittlungsverfahren die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen ist, unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu beantworten (Ausführungen zur BFH-Rechtsprechung zu den zulässigen Bewertungsverfahren). Das FG ist im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung in der Regel gehalten, gemäß § 81 Abs. 1 FGO das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen; hiervon kann es nur dann absehen, wenn es ausnahmsweise selbst über die nötige Sachkunde verfügt und diese in den Entscheidungsgründen darlegt. Es ist nicht verpflichtet, die Kaufpreisaufteilung auf der Grundlage der vom Bundesministerium der Finanzen im Internet bereitgestellten „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)” vorzunehmen.

3. Soweit der gezahlte Kaufpreis auf den Erwerb der Instandhaltungsrücklage entfällt, ist er nicht in die AfA-Bemessungsgrundlage einzubeziehen.

4. Das von der Sachverständigen im Urteilsfall angewendete Verfahren, bei dem zunächst ein Verkehrswert für das Gesamtobjekt (Grund und Boden mit Gebäude) im Vergleichswertverfahren ermittelt, dieser sodann im umgekehrten Ertragswertverfahren aufgeteilt und das Aufteilungsverhältnis anschließend auf die tatsächlichen Anschaffungskosten angewendet wird, widerspricht im Grundsatz weder den Vorgaben der §§ 194 ff. BauGB noch der ImmoWertV 2021 und ist grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, wenn es nicht zu einem erkennbar nicht realitätsgerechten Ergebnis führt. Diese Methode stellt auch keine bloße Variante einer unzulässigen Restwertmethode dar und führt auch nicht generell zu erheblich höheren Gebäudewertanteilen als die neue BMF-Arbeitshilfe oder andere Verfahren (Ausführungen zur Schlüssigkeit und Plausibilität eines Gutachtens).

5. Zwar mag es der Konvention entsprechen, den Anteil des Bodenwerts bei bebauten Grundstücken im Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren mit dem Bodenwert eines unbebaut gedachten Grundstücks anzusetzen und dabei vom Bodenrichtwert auszugehen. Dies schließt es aber nicht aus, im Einzelfall aufgrund sachverständiger Beurteilung bei einem bebauten Grundstück dem Boden einen geringeren anteiligen Wert zuzuweisen, als das Grundstück im unbebauten Zustand hätte, oder aus anderen Gründen nicht vom Bodenrichtwert auszugehen.