Anforderungen an ein Sachverständigengutachten zum Nachweis eines geringeren gemeinen Grundstückswerts (§ 198 BewG) bei Anwendung
des Vergleichswertverfahrens bzw. des Ertragswertverfahrens
Leitsatz
1. Ein Sachverständigengutachten genügt bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens nur dann den Anforderungen an den Nachweis
eines geringeren gemeinen Werts (§ 198 BewG), wenn unter anderem
konkrete Vergleichsobjekte mit Hausnummer benannt sind,
eine reale Außenbesichtigung der Vergleichsobjekt durchgeführt wurde (eine bloß virtuelle Außenbesichtigung der Vergleichsobjekte
ist nicht ausreichend),
das Vergleichsgrundstück individualisiert werden kann (aus rechtlichen Gründen – z. B. Datenschutz, Amtsverschwiegenheit,
standesrechtliche Schweigepflicht etc. – nicht individualisierbare Grundstücke sind als Vergleichsgrundstücke nicht geeignet),
das Verkehrswertgutachten aus sich heraus verständlich und auf Plausibilität überprüfbar ist (Festhaltung an ).
2. Ein Sachverständigengutachten genügt bei Anwendung des Ertragswertverfahrens nur dann den Anforderungen an den Nachweis
eines geringeren gemeinen Werts (§ 198 BewG) für ein Grundstück in Berlin, wenn unter anderem bei der Ableitung des Bodenwerts
aus dem Bodenrichtwert nicht nur pauschal eine durchschnittliche, sondern die tatsächliche Geschossflächenzahl angesetzt worden
ist, wenn dabei die Umrechnungstabelle des örtlichen Gutachterausschusses angewandt worden ist und wenn zudem berücksichtigt
worden ist, dass ggf. nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung eine in einem Bebauungsplan ggf. festgesetzte niedrigere
Geschossflächenzahl isoliert funktionslos geworden sein kann.
Fundstelle(n): ErbStB 2024 S. 249 Nr. 9 ErbStB 2024 S. 249 Nr. 9 EAAAJ-71001
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FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 17.04.2024 - 16 K 3045/22
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