Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete anhand eines Mietspiegels bei verbilligt überlassenen Immobilien

EStG-Kartei BE Stand: 25.02.2021

Bezug: BFH 27.12.2010 - IX B 107/10

Bezug: BFH 1.09.2007 - IX B 4/07

Bezug: BFH 17.08.2005 - IX R 10/05 BStBl 2006 II S. 71

Bezug: FG Berlin-Brandenburg 13.08.2020 - 10 K 10303/19

Der BFH hatte mit Urteil vom 17.08.2005 (IX R 10/05, BStBl 2006 II S. 71) zur lohnsteuerrechtlich relevanten Frage der Überlassung einer Wohnung an den Arbeitnehmer entschieden, dass die Überlassung zu einem Mietpreis, der innerhalb der Mietspanne des örtlichen Mietspiegels liegt, regelmäßig die Annahme eines geldwerten Vorteils ausschließt. Jeder Mietzins innerhalb der Mietpreisspanne könne die ortsübliche Miete und damit „üblicher Endpreis am Abgabeort“ im Sinne des § 8 Abs. 2 EStG sein.

Diese Urteilsgrundsätze sind auch auf die verbilligte Vermietung von Wohnungen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 2 EStG) anzuwenden (vgl. BFH vom 11.09.2007 – IX B 4/07 und vom 27.12.2010 – IX B 107/10). Demnach ist die Vermietung zu jedem Wert innerhalb der Mietpreisspanne nicht zu beanstanden, auch wenn es der niedrigste Wert ist.

Bei der Anwendung des Berliner Mietspiegels ist in diesem Zusammenhang Folgendes zu beachten:

- Für die Prüfung der verbilligten Überlassung ist zunächst der Mietspiegel heranzuziehen, der – ausgehend von dem jeweiligen Erhebungsstichtag – bereits zum 01.01. des betreffenden Jahres galt. Eine unterjährige, nach einzelnen Monaten differenzierende Betrachtungsweise ist im Hinblick auf das im Einkommensteuerrecht geltende Jahresprinzip nicht vorzunehmen (vgl. FG Berlin-Brandenburg vom 13.08.2020 - 10 K 10303/19, juris).

- Beim Berliner Mietspiegel kommt ein genereller Ansatz des unteren Spannenwertes – als Schlussfolgerung aus dem o. g. BFH-Urteil vom 17.08.2005 – nicht in Betracht, da es sich nicht um einen sog. „einfachen“ Mietspiegel handelt. Der Berliner Mietspiegel enthält selbst eine Anleitung zur Spanneneinordnung, wodurch die Mietspiegelwerte verfeinert werden und folglich durch die Vornahme der Spanneneinordnung eine präzisere Schätzung erreicht wird (vgl. FG Berlin-Brandenburg vom 13.08.2020 – a. a. O.).

Die in den Mietspiegeln ausgewiesenen Preisspannen berücksichtigen zudem nicht etwaige Sondermerkmale einer Wohnung (z. B. moderne Einbauküche, modernes Bad, hochwertiger Bodenbelag o. ä.). Der heranzuziehende Wert aus einer Preisspanne ist daher ggf. um etwaige Zuschläge zu erhöhen bzw. um Abschläge zu mindern.

Welche einzelnen Sondermerkmale ggf. Zu- und/oder Abschläge rechtfertigen, ist in den Mietspiegeln detailliert beschrieben. Sie variieren je Mietspiegel sowohl hinsichtlich der Art der Merkmale als auch der Höhe der Zu- und/oder Abschläge und können im Einzelfall dazu führen, dass – auch wenn zunächst vom niedrigsten Spannenwert ausgegangen wird – der Spannenoberwert überschritten wird (vgl. im Einzelnen unter Tz. 11.1 des Mietspiegels für 2003 bzw. Tz. 10.1 der Mietspiegel für 2005 ff.).

- Für den vorzunehmenden Vergleich der tatsächlich vereinbarten Miete mit der ortsüblichen Marktmiete ist außerdem darauf zu achten, dass der Mietspiegel Netto-Kaltmieten ausweist. Die Mietspiegelwerte sind daher noch um die im jeweiligen Einzelfall tatsächlich angefallenen umlagefähigen Betriebskosten zu erhöhen (vgl. R 21.3 EStR).

Senatsverwaltung für Finanzen Berlin v. 25.02.2021 - III B - S 2253-1/2012-2