Einkommensteuer | Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein Immobilienobjekt für Zwecke der AfA (BFH)
Ist für die Anschaffung eines
Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur
Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst sind
Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten
nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund-
und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen (; veröffentlicht am
).
Sachverhalt: Die Beteiligten streiten über die Aufteilung des Kaufpreises für eine von der Klägerin erworbene Eigentumswohnung in die Anschaffungskosten für Grund und Boden sowie für das Gebäude für Zwecke der Ermittlung der Absetzung für Abnutzung (AfA) (siehe hierzu Graf/Nacke, ).
Das FG hat die Klage in vollem Umfang als unbegründet abgewiesen ().
Der BFH hat die Revision als begründet angesehen, das FG-Urteil aufgehoben und die Sache an das FG zurückverwiesen:
Ist für die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen.
Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann die ImmoWertV herangezogen werden; welches Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.
Die Wahl der Ermittlungsmethode entzieht sich einer Verallgemeinerung; ein Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren für bestimmte Gebäudearten besteht nicht.
Anmerkung von Dr. Nils Trossen, Richter im IX. Senat des BFH:
Es handelt sich um eine weitere Entscheidung (vgl. ), die sich mit der praxisrelevanten Frage der Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude befasst. Dabei ging es nicht um die Frage der Anwendung der Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen, sondern um die Frage, welche Gutachtenmethode für die Frage der Wertermittlung zur Anwendung kommt und damit die Grundlage für die Aufteilung legt. Der im finanzgerichtlichen Verfahren beauftragte Sachverständige hatte zunächst das Ertragswertverfahren zur Anwendung gebracht, das auf der Grundlage der ImmoWertV in der Praxis in ca. 70 % aller Bewertungsverfahren einschlägig ist. Auf Hinweis des Finanzgerichts hatte er dann das Objekt nach dem Sachwertverfahren bewertet, hinsichtlich der vorgegebenen Wahl der Gutachtenmethode aber auf erhebliche Zweifel hingewiesen.
Der BFH klärt mit der Entscheidung, dass die ImmoWErtV und die dort geregelten Bewertungsverfahren (Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren) der Wertermittlung und damit der Aufteilung in Grund und Boden und Gebäude zugrunde gelegt werden können. Alle drei dort genannten Bewertungsverfahren sind gleichwertig. Aus der ImmoWertV ergibt sich kein Vorrang bestimmter Verfahren. Das gilt auch steuerlich für die Aufteilung in Grund und Boden und Gebäude.
Damit wird für die Praxis eine erhebliche Vereinfachung geschaffen. Nach Ansicht des BFH können für die Bewertung nach der ImmoWertV und die Wertermittlung für Zwecke der Aufteilung in Grund und Boden und damit der AfA-Bemessungsgrundlage dieselben Methoden zugrunde gelegt werden. Damit müssen, wenn z. B. im Rahmen des Kaufs der Immobilie bereits ein Gutachten eingeholt wurde, nicht anschließend eine weitere Bewertung durchgeführt und damit auch nicht ein weiteres Gutachten nur für die Aufteilung für AfA-Zwecke in Auftrag gegeben werden.
Quelle: ; NWB Datenbank (RD)
Fundstelle(n):
OAAAJ-29229