Tatbestand

Streitig ist der Wert der Gegenleistung i.S.d. §§ 8, 9 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG).

Die Kläger erwarben mit notariellem Vertrag vom 06.06.2016 ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück in A, B-Straße ….

In III. des notariellen Kaufvertrages ist ein Kaufpreis von 392.500 € vereinbart worden. Weiterhin ist dort bestimmt, dass auf die mitverkauften beweglichen Gegenstände ein Teilbetrag von insgesamt 9.500,00 € (7.500,00 € für die Einbauküche und 2.000,00 € für die Markisen) entfällt.

In II. des notariellen Kaufvertrages ist bestimmt, dass mitverkauft und aufschiebend bedingt durch die vollständige Zahlung des Kaufpreises neben dem Zubehör übereignet werden

die Einbauküche

die beiden Markisen

Mit Schreiben vom 13.06.2016 bat der Beklagte die Kläger darum, eine Inventarliste zu erstellen und Belege über die ursprünglichen Anschaffungskosten der übernommenen Möbel und Gegenstände vorzulegen.

Die Kläger füllten eine Inventarliste aus, die dem Beklagten mit Schreiben vom 07.07.2016 übersandt worden ist. Dort sind keine Kaufpreise/Anschaffungsdaten des Verkäufers aufgeführt worden. Wegen der übrigen Angaben wird auf die Inventarliste Bezug genommen. Weiterhin führten die Kläger in diesem Schreiben aus, dass als Kaufpreis nicht der ursprüngliche Kaufpreis vereinbart worden sei, sondern der Preis, der unter den gegebenen marktüblichen Umständen für diese Gegenstände üblicherweise erzielbar gewesen sei. Der Verkäufer habe den Klägern zwar keine Rechnungen mehr übergeben können, jedoch sei für die Kläger und deren Berater ohne weiteres erkennbar gewesen, dass es sich um hochwertige Gegenstände ohne Abnutzungserscheinungen gehandelt habe und die Kläger bei einer Neuanschaffung sicherlich das Doppelte hätten zahlen müssen. Davon könne sich der Beklagte aufgrund der eingereichten Bilder aber auch bei einer Ortsbesichtigung einen Eindruck machen. Es handele sich um eine hochwertige deckenhohe Einbauküche mit eingebauten Strahlern nebst Tischen und Stühlen und Markenelektrogeräten. Die Spülmaschine sei von … und der Kühlschrank von … (ca. eineinhalb Jahre alt) sowie Herd mit Ceranfeld von …. Die Markisen seien von der Firma …, weit ausfahrbar über die großen Terrassen im Obergeschoss und im Erdgeschoss zum Garten hin. Zwei weitere Markisen, die noch angebracht werden müssten bzw. können, gehörten auch dazu und wurden mitverkauft. Weiter sei das Zubehör mitverkauft worden. Hier seien insbesondere zu nennen die Gartenlampe, die Hauseingangslampe und die speziell für das Wohnzimmer angefertigte Deckenbeleuchtung, deren Einzelbenennung die Kläger nicht für nötig halten, da das Zubehör im Sinne des § 97 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ausdrücklich mitverkauft sei. Da der Verkäufer den Klägern keine Belege übergeben habe bzw. besorgen konnte, könnten die Kläger keine Angaben zu Anschaffungsdatum und Anschaffungspreis machen.

Daraufhin setzte der Beklagte mit Bescheiden vom 13.07.2016 die Grunderwerbsteuer pro Ehegatten auf einen Betrag von 12.756 € fest. Den Wert der Gegenleistung ermittelte der Beklagte indem er pro Ehegatte einen Wert von 196.250 € (=392.500 / 2) ansetzte.

Der hiergegen erhobene Einspruch blieb ohne Erfolg.

Mit der vorliegenden Klage machen die Kläger weiterhin geltend, dass zu Unrecht auch der Kaufpreis von 9.500 € für die mitverkaufte Einbauküche und die Markisen in die Gegenleistung bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer einbezogen worden sei. Im Streitfall seien die Kaufgegenstände in zwei inhaltlich getrennten und unterschiedlichen Kaufvereinbarungen zu im Einzelnen aufgeführten Kaufpreisen gekauft worden, die nur in einer Urkunde enthalten seien, damit deren rechtlicher Bestand bzw. Nichtbestand aneinander gekettet sei. Keine der Vereinbarungen sollte ohne die andere durchgeführt werden, jede sei aber getrennt ausgehandelt und vereinbart worden. Die Grundsätze über die Aufteilung einer Gesamtgegenleistung seien deshalb hier nicht anwendbar. Der Beklagte unterstelle weiterhin, dass die Kaufvereinbarung über das Zubehör/bewegliche Sachen trotz der gegenseitigen Abhängigkeit voneinander unabhängig von dem Grundstückskaufvertrag und außerhalb des notariellen Vertrages getroffen werden könne und leite hieraus sogar eine unterschiedliche steuerliche Behandlung ab. Privatschriftliche Vereinbarungen seien grunderwerbsteuerfrei, notariell beurkundete dagegen der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen. Wer also den sich vom Gesetzgeber in § 311 Buchst. b BGB vorgeschriebenen Weg gehe, werde vom Finanzamt mit höheren Steuern belegt. Dieser fragwürdige Ratschlag des Beklagten, sich in die Grauzone einer unsicheren und streitträchtigen privatschriftlichen Vereinbarung zu begeben, sei kaum im Sinne des Gesetzes und dürfe nach dem Sinn und Zweck der Gesetze nicht zu unterschiedlichen rechtlichen Behandlungen führen. Ausgehend von der – nicht zutreffenden – These, dass in dem Kaufvertrag eine einheitliche Kaufvereinbarung mit einer Gesamtgegenleistung vereinbart worden sei, wolle der Beklagte den Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis des gemeinen Werts des Grundstücks zum gemeinen Wert der anderen Gegenstände aufteilen. Da es sich hier um zwei unterschiedliche Verträge handele, sei dies der falsche Ansatz. Das Verhältnis der Kaufgegenstände zueinander sei hier nicht entscheidend, sondern nur der Wert des Zubehörs/der beweglichen Sachen. Der gemeine Wert lasse sich nach Ansicht des Beklagten nur durch Vorlage der Rechnungen des Verkäufers ermitteln. Andere Beweismittel lasse der Beklagte nicht zu. Angeblich wäre es dem Beklagten ansonsten nicht möglich, die erforderliche Wertermittlung vorzunehmen. Hier zeigten sich die Folgen des falschen Ansatzes. Statt zu überprüfen, ob die konkreten Einzelpreise ernstlich gemeint, d.h. objektiv nachvollziehbar und wirtschaftlich angemessen seien, erklärte der Beklagte die Vorlage der Rechnungen zur einzigen Beweismöglichkeit, wohl wissend, dass diese Vorlage den Klägern nicht möglich sei. Der Beklagte hätte vielmehr prüfen und begründen müssen, ob der Einzelpreisvereinbarung unter dem Gesichtspunkt des § 42 der Abgabenordnung (AO) als Gestaltungsmissbrauch die steuerliche Anerkennung zu versagen sei. Nur wenn Gestaltungsmissbrauch vorliege, müsse – wie bei einer Gesamtgegenleistung – eine verhältnismäßige Aufteilung vorgenommen werden (vergleiche Urteil des BFH vom 17. Juni 1998 II R 95/96, BFH/NV 1998, 1527). Stattdessen habe der Beklagte eine Aufteilung 100: null vorgenommen, obwohl es ihm ein leichtes gewesen wäre, festzustellen, dass eine hochwertige Küche gekauft worden sei und gegebenenfalls einen Wert zu schätzen. Für einen Gestaltungsmissbrauch jedoch lägen keinerlei Anhaltspunkte vor. Für den Kauf des Zubehörs/der beweglichen Gegenstände seien nach dem Vertrag nur einige Bestimmungen des Grundstückskaufvertrages für entsprechend anwendbar erklärt worden (Sachmängel, wirtschaftlicher Übergang). Schon hieraus ergebe sich, dass es sich um zwei verschiedene Verträge handele. Dementsprechend sei im Abschnitt III ausdrücklich erklärt worden, dass auf die beweglichen Gegenstände ein Kaufpreisteil von insgesamt 9.500 € (7.500 € für die Einbauküche und 2.000 € für die Markisen) entfiele. Damit seien alle notwendigen Bestandteile des Zubehör-Kaufvertrages beschrieben und ausdrücklich eine Einzelpreisvereinbarung getroffen worden. Die genannten vertraglichen Formulierungen machten deutlich, dass es sich um zwei Kaufverträge handele, die nur in einer Urkunde zusammengefasst seien, deren rechtliches Schicksal aber aneinander gekettet sei. Keiner der beiden Kaufverträge sollte getrennt durchgeführt werden, ein Rücktritt oder eine Aufhebung oder Ähnliches solle beide erfassen. In der Einspruchsentscheidung werde behauptet, es sei möglich, die Übernahme von Zubehör/beweglichen Gegenständen außerhalb des notariellen Vertrages mit dem Veräußerer zu vereinbaren. Das sei aber nur denkbar, wenn die beiden Kaufverträge nicht voneinander abhängen sollten, denn es gelte der rechtliche Grundsatz: „Alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien nicht für sich allein gelten sollen, sondern miteinander stehen und fallen sollen, seien beurkundungsbedürftig”. Dies sei aber genau hier der Fall gewesen: Die Kläger wollten das Zubehör nicht ohne Hausgrundstück kaufen, der Verkäufer wollte das Hausgrundstück nur mit dem Zubehör verkaufen. Kein verantwortungsbewusster Notar würde bei dieser Sachlage dazu raten, das Zubehör außerhalb der notariellen Urkunde zu verkaufen, nicht nur wegen der möglichen Nichtigkeitsfolge aus § 311 b BGB, sondern auch deshalb, weil – wenn trotz der Nichtbeurkundung des Zubehörvertrages beide Verträge rechtswirksam werden, aber einer dieser Verträge notleidend würde – ein Ergebnis erreicht werde, welches den Parteienstreit geradezu herausfordere. Hier sei die vorsorgende notarielle Beratung und Beurkundung geradezu gefordert. Der Beklagte gebe dagegen mit seinen Ausführungen den Rat, sich in eine Grauzone des Beurkundungsrechts zu begeben und darauf zu hoffen, dass alles gut gehe, und dies bei einem Rechtsgeschäft, welches für die überwiegende Mehrzahl der Bürger das finanziell wichtigste ihres ganzen Lebens sei. Unabhängig von den Formfragen werde jedoch vom Ergebnis her deutlich: Die steuerliche Folge könne nicht davon abhängen, ob die Vereinbarung privatschriftlich oder notariell vereinbart werde, entscheidend könne nur der Inhalt sein.

Einer Einzelpreisvereinbarung wäre dann die Anerkennung zu versagen, wenn ein Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO) vorliegen würde. Hierfür gebe es jedoch nicht den geringsten Hinweis. Die Kläger hätten den Preis für das Zubehör bezahlt, der nach ihrer Meinung und der Meinung ihrer Berater (unter anderem des Architekten) angemessen gewesen sei. Weil das gekaufte Zubehör hochwertig und in hervorragend gutem Zustand gewesen sei, beabsichtigten die Kläger dieses noch lange zu nutzen, mindestens noch 10-15 Jahre. Für eine vergleichbare neue Küche hätten die Kläger sicherlich das Doppelte bezahlen müssen, ebenfalls für die Markisen. Rechnungen habe der Verkäufer nicht mehr vorlegen können. Das Küchenstudio, in dem dieser die Einbauküchen gekauft habe, existiere nicht mehr. Aber letztlich sei aus der Sicht der Kläger für den Wert des gekauften Zubehörs nicht der Kaufpreis, den der Verkäufer gezahlt habe, und dessen Nutzungsdauer entscheidend, sondern der Zustand, die Wertigkeit, das Aussehen und die noch vorhandene voraussichtliche Nutzungsdauer, aber auch die Kosten einer vergleichbaren neuen Küche. Deshalb gehe auch der Gedanke, den gemeinen Wert entsprechend dem Alter und nach Abschreibungsgesichtspunkten zu bestimmen, am Kern des Problems vorbei. Dies seien Verkäufer-Gesichtspunkte, die für einen Käufer zweitrangig seien. Diese Gesichtspunkte seien sicher nicht außer Acht zu lassen, bestimmten aber nicht allein den gemeinen Wert von schönen, alten Sachen. Wenn es sich um schöne, gut aussehende Dinge in gutem Zustand handele, und man letztlich noch erhebliches Geld gegenüber einer Neuanschaffung spare, spreche alles dafür, diese Zubehörteile auch zu kaufen. Letztlich hätten die Kläger hier genau nach den Grundsätzen des § 9 des Bewertungsgesetzes (BewG) gehandelt. Sie hätten sich mit ihrem Architekten und anderen fachkundigen Personen und natürlich auch Personen aus dem Familienkreis beraten, hätten sich in Möbelhäusern die Küchen angesehen und hätten sodann den Preis geboten und vereinbart, der ihrer Prüfung nach angemessen gewesen sei und den sicherlich auch ein anderer Käufer bereit wäre zu zahlen. Verkäuferrechnungen könnten die Kläger zwar nicht vorlegen, weil diese nicht mehr existierten. Jedoch sei aufgrund der vorgelegten Fotos nachgewiesen, dass die Kläger wertvolles Zubehör gekauft hätten. Die Handhabung des Beklagten, wegen der nicht vorhandenen Rechnungen überhaupt keine Prüfung der vorgelegten und angebotenen Beweise vorzunehmen und so zu tun, als ob überhaupt kein Zubehör gekauft worden sei, habe keinerlei rechtliche Grundlage und sei im Übrigen auch nicht nachzuvollziehen. Da für einen Gestaltungsmissbrauch keinerlei Anhaltspunkte gegeben seien, vielmehr die Einzelpreisvereinbarungen ernsthaft gewollt, objektiv nachvollziehbar und wirtschaftlich angemessen seien, seien diese der Grunderwerbsteuerfestsetzung zugrunde zu legen.

Die Kläger beantragen,

die Grunderwerbsteuerbescheide vom 13.07.2016 insoweit zu ändern als eine Gegenleistung von mehr als 191.500 € (= 383.000: 2) je Miteigentümer angesetzt worden ist.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen,

im Unterliegensfalle die Revision zuzulassen.

Nach der Darstellung der Kläger solle die Übertragung des Grundstücks mit dem darin befindlichen Inventar nicht zu einem einheitlichen Gesamtpreis erfolgt sein, sondern stattdessen seien Einzelpreisvereinbarungen getroffen worden. Im Kaufvertrag vom 6.6.2016 werde hierzu auf Seite 3 unter II.1 angeführt, dass die Einbauküche samt Elektrogeräten und die beiden Markisen mitverkauft wurden. Auf Seite 4 unter III. 1. werde der darauf entfallende Teilbetrag von 9500 € genannt, von dem 7.500 € auf die Einbauküche und 2.000 € auf die Markisen entfallen solle. Eine Gesamtgegenleistung sei im Falle des einheitlichen Verkaufs mehrerer Sachen dann anzunehmen, wenn für diese ein Gesamtpreis gebildet worden sei, aus dem sich kein genauer Einsatzpreis für einzelne verkaufte Sachen ergebe, die Vertragsbeteiligten somit bewusst darauf verzichtet hätten, den verkauften Einzelstücken jeweils einen konkreten Preis zuzuordnen und die Folgen hieraus in Kauf nehmen. Ob in diesem Sinne ein Gesamtkaufpreis vereinbart worden sei oder aber nicht, könne nur durch Auslegung der abgeschlossenen Verträge unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere ihres Zustandekommens und der durch die Vereinbarung erkennbar gewordenen Interessen der Vertragschließenden ermittelt werden. Von Einzelpreisen könne ausgegangen werden, wenn die Beteiligten die jeweiligen Einzelpreise nach objektiven Maßstäben durch unparteiische Dritte hätten ermitteln lassen (z.B. durch ein Sachverständigengutachten). Seien zwar nach dem Wortlaut Einzelpreise vereinbart worden, erschienen diese jedoch in ihrer Zuordnung zu den einzelnen Gegenständen objektiv unangemessen, so könne dies ein Indiz dafür darstellen, dass bereits zivilrechtlich in Wirklichkeit eine Gesamtgegenleistung vereinbart worden sei. Selbst wenn nach der Auslegung des Vertrages eine Vereinbarung von Einzelpreisen zivilrechtlich vorliege, sei jedoch stets zu prüfen, ob die Einzelpreise in der Zuordnung zu den einzelnen Gegenständen objektiv angemessen erscheinen und auch unter dem Gesichtspunkt des Gestaltungsmissbrauchs anerkannt werden können. Im Streitfall könne der Beklagte die – angebliche – Einzelpreisvereinbarung nicht überprüfen, da keine Angaben zu den ursprünglichen Anschaffungskosten und Anschaffungsdaten der übernommenen Gegenstände vorlägen. Außer den Fotos seien keine Unterlagen vorhanden, aus denen die von den Vertragsparteien angeblich durchgeführte Wertfindung deutlich werde und für den Beklagten – oder einen anderen objektiven Dritten – nachvollziehbar wäre. Ob die Preise objektiv angemessen seien, bleibe damit ungeklärt. Die im Vorverfahren eingereichte Inventarliste enthalte zudem diverse Beleuchtungsmittel mit einem Wert von 500 €. Gleichzeitig werde bei der Einbauküche dieser Betrag abgezogen, so dass dort nur ein Wert von 7.000 € erscheine. Dies spreche gegen eine Vereinbarung von Einzelpreisen, da sich der geschuldete Gesamtpreis nicht verändert habe. Die von den Klägern vorgeschlagene Wertfindung nach dem Urteil des BFH vom 6.9.2016 IX R 44/14 teile der Beklagte nicht.

Werde ein Grundstück zusammen mit anderen Wirtschaftsgütern, die nicht als Teil des Grundstücks anzusehen seien, einheitlich zu einem Gesamtpreis erworben, so sei die Grunderwerbsteuer nur von dem Teil der Gesamtgegenleistung zu erheben, die auf das Grundstück entfalle. So gehöre das Entgelt für Zubehör, das zusammen mit einem Grundstück erworben werde, nicht zur Gegenleistung. Als Zubehör sei insbesondere das Inventar im Sinne des § 98 BGB anzusehen. Es sei möglich, die Übernahme von sonstigen beweglichen Gegenständen außerhalb des notariellen Vertrages mit dem Veräußerer zu vereinbaren. Eine Übernahme dieser Klausel in den notariellen Vertrag sei daher nicht erforderlich. In solchen Fällen komme eine Prüfung des dafür vereinbarten Kaufpreises durch das Finanzamt nicht in Betracht. Werde die Vereinbarung jedoch – wie im Streitfall – in den notariellen Kaufvertrag übernommen und der Erwerber beantrage im Rahmen der Festsetzung der Grunderwerbsteuer eine Minderung der Bemessungsgrundlage, sei die Behörde verpflichtet, den gemeinen Wert/Zeitwert der sonstigen beweglichen Gegenstände zu überprüfen. Das Finanzamt müsse die Gesamtgegenleistung grundsätzlich nach dem Verhältnis des gemeinen Werts des Grundstücks zum gemeinen Wert der anderen Gegenstände (z.B. des Inventars) aufteilen. Liege eine Vereinbarung von Einzelpreisen vor, habe die Behörde zu prüfen, ob diese objektiv angemessen erscheinen und unter dem Gesichtspunkt des Gestaltungsmissbrauchs (§ 42 AO) anerkannt werden könnten (vergleiche hierzu Urteil des BFH vom 17. Juni 1998 II R35/96). An die Vorgaben im Kaufvertrag bestehe insofern keine Bindung, weil auch der Notar die Vereinbarungen der Parteien nicht auf ihre Angemessenheit überprüfe. Der gemeine Wert (§ 9 BewG) werde durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Es handele sich um den Betrag, den ein Außenstehender bereit wäre im Zeitpunkt des Kaufvertrages für die Übernahme der Gegenstände zu bezahlen. Der gemeine Wert sei nötigenfalls im Schätzwege zu ermitteln. Dabei sei für Möbel eine Absetzung für Abnutzung vorzunehmen (Beschluss des FG Hamburg vom 19.1.2006 Az. III 163/05). Die Schätzung nach § 162 AO müsse insgesamt in sich schlüssig und das Ergebnis wirtschaftlich vernünftig sowie möglich sein. Den allgemeinen, im Steuerrecht wurzelnden Vorschriften, wie z.B. den §§ 88, 89 AO, sei der Grundsatz zu entnehmen, dass für die wahrheitsgemäße und vollständige Aufklärung abgabenrechtlich bedeutsamer Tatsachen die Finanzbehörde und der Steuerpflichtige gemeinsam verantwortlich seien. Unter Hinweis auf die §§ 90 und 92 AO bediene sich die Finanzbehörde der Beweismittel, die sie nach pflichtgemäßem Ermessen zur Ermittlung des Sachverhalts für erforderlich halte. Sie könne insbesondere Auskünfte jeder Art von den Beteiligten und anderen Personen einholen und sich zur Ermittlung des steuerrelevanten Sachverhalts aller Beweismittel bedienen, die sie nach pflichtgemäßen Ermessen zur Ermittlung des Sachverhalts für erforderlich halte. Nach den Regeln der objektiven Beweislast (Feststellungslast) gehe die Unerweislichkeit entscheidungserheblicher steuerbefreiender bzw. steuermindernder Tatsachen zu Lasten der Steuerpflichtigen. Im Streitfall sei im Kaufvertrag die Übernahme des Inventars zu einem Betrag von 9.500 € vereinbart worden. Unter dem Gesichtspunkt des Gestaltungsmissbrauchs sei das Finanzamt berechtigt, den im Vertrag genannten Wert auf seine Angemessenheit zu überprüfen und gegebenenfalls auch seine steuerliche Anerkennung zu versagen. Der Umstand, dass sich Käufer und Verkäufer über die Höhe der „Ablöse” einig gewesen seien und dies im Kaufvertrag so festgehalten worden sei, stelle keine unabhängige Ermittlung des Verkehrswertes dar. Zwar existierten keine amtlichen Abschreibungstabellen für Einrichtungsgegenstände in Privathaushalten, aber das niedersächsische Finanzgericht gebe in seinem Urteil vom 21.10.2014 (Az. 12 K 79/13) die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer einer Einbauküche im Privathaushalt mit zehn Jahren vor. Andere Finanzgerichte würden zu den darin enthaltenen Elektrogeräten bei der Abschreibung abweichen und schätzten die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer auf fünf Jahre. Selbst wenn man davon ausgehen sollte, dass die Vorschrift des § 7 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) keine Anwendung finden dürfte, stelle die Abnutzung eines Wirtschaftsgutes innerhalb eines bestimmten Zeitraumes einen nicht außer Acht zu lassenden Umstand dar, der bei der Verkehrswertermittlung nicht unberücksichtigt bleiben könne. Schon mit einfachen Recherchen in den Kleinanzeigen entsprechender Internetanbieter lasse sich feststellen, dass die von den Klägern in der Inventarliste aufgeführten Werte nicht dem entsprechen, was auf dem Markt für diese Gegenstände erzielbar wäre bzw. von einem Außenstehenden hierfür aufgewendet werden würde. In seiner Erörterung mit Schreiben vom 26.10.2016 habe der Beklagte nicht bestritten, dass auch das abgeschriebene Inventar für die Kläger noch einen Zeitwert besitzen könne, nicht jedoch in der von den Klägern begehrten Höhe. Den von den Klägern in Ansatz gebrachten Verkehrswerten könne der Beklagte nicht folgen, weil diese nicht hinreichend glaubhaft gemacht worden seien. Dass der streitige Sachverhalt somit nicht abschließend aufgeklärt werden konnte, gehe aufgrund des steuermindernden Umstands zu Lasten der Kläger, so dass der Klage nicht stattgegeben werden könne.