Mietrecht | Zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters (BGH)
Der BGH hat sich in einer Entscheidung mit den Fragen befasst, wann ein vom Mieter verschuldeter Zahlungsrückstand die ordentliche Kündigung rechtfertigen kann und ob eine Vorschrift, die in bestimmten Fällen eine fristlose Kündigung nicht vor Ablauf einer sogenannten Sperrfrist erlaubt, auch auf eine ordentliche Kündigung anwendbar ist (BGH, Urteil v. - VIII ZR 107/12).
Sachverhalt: Nach einem Anschluss an eine Fernwärme verlangte die Vermieterin ab März 2008 neben der Grundmiete Heizkostenvorschüsse in Höhe von monatlich 70 €. Der Mieter zahlte die Heizkostenvorschüsse zunächst nicht. Für Mai und Juni 2009 zahlte er am 100 € und danach monatlich 50 €. Im Oktober 2009 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristgemäß, weil der Mieterin die Heizkostenvorauszahlungen für die Monate März 2008 bis April 2009 nicht gezahlt hatte. Der Mieter wurde daneben in einem Zahlungsprozess im November 2009 zur Begleichung dieses Rückstands verurteilt. Er erbrachte die ausstehenden Zahlungen im Juli 2010. Das Zahlungsurteil wurde im November 2010 rechtskräftig. Im November 2010 kündigte die Vermieterin erneut fristgemäß, weil der Mieterin zu diesem Zeitpunkt die Miete für den laufenden Monat – die gemäß Mietvertrag monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag zu entrichten ist – noch nicht gezahlt hatte.
Hierzu führte der BGH weiter aus: Ein Mietverhältnis kann grundsätzlich ordentlich wegen Zahlungsverzugs des Mieters gekündigt werden, ohne dass die für eine fristlose Kündigung erforderlichen Mietrückstände erreicht sein müssten. Da die ordentliche Kündigung im Gegensatz zur fristlosen Kündigung dem Vermieter die Lösung vom Vertrag nur unter Beachtung der gesetzlichen oder der vereinbarten Kündigungsfrist erlaubt, besteht kein Grund, die für die fristlose Kündigung festgesetzten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen. Eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht liegt jedoch noch nicht vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.
Anmerkung: Die Kündigung der Vermieterin vom November 2010 war im Streitfall demnach unwirksam. Das Mietverhältnis wurde hier jedoch bereits wirksam durch die Kündigung vom Oktober 2009 beendet. Der BGH hat entschieden, dass die für fristlose Kündigungen geltende Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, die im Falle einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung erlaubt, nicht auf ordentliche Kündigungen angewendet werden kann. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, in bestimmten Fällen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer fristlosen Kündigung zu vermeiden. Wegen der bei einer ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist besteht diese Gefahr jedenfalls nicht in gleichem Maße. Zudem hat der Gesetzgeber im Mietrechtsreformgesetz vom keine anderweitige Regelung getroffen, obwohl ihm die Problematik bekannt sein musste.
Quelle: BGH, Pressemitteilung v.
Fundstelle(n):
NWB HAAAF-44788