Mietrecht | Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum (BGH)
§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist nicht analog auf preisgebundenen Wohnraum anwendbar ().
Hintergrund: Nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB (außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund) kann der Vermieter in dem Fall, in dem der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden ist, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
Sachverhalt: Im Streitfall überließ die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, der Beklagten eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung in Hamburg. Anlässlich der Betriebskostenabrechnung für 2007, bei der einzelne Posten streitig waren, setzte die Klägerin für die Betriebs- und Heizkosten einen um 30,50 € höheren Vorauszahlungsbetrag für die Zeit ab Januar 2009 fest. Ferner erhöhte sie für die Zeit ab Juli 2009 die Grundnutzungsgebühr um 9,75 €. Die Beklagte zahlte in den Folgemonaten lediglich den bisherigen Betrag. Die Klägerin kündigte, gestützt auf den daraus errechneten Zahlungsrückstand, das Mietverhältnis mehrfach fristlos, hilfsweise fristgerecht. Die Räumungsklagen hatten in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Berufungsgericht ging davon aus, dass die Klägerin in entsprechender Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht zur Kündigung berechtigt sei. Diese Vorschrift finde auch im preisgebundenen Wohnraum Anwendung. Dem folgten die Richter des BGH nicht und gaben der Klage statt.
Hierzu führten die Richter weiter aus: Die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum sind nicht gegeben. Aus der Entstehungsgeschichte der Norm ergibt sich, dass es an der für eine Analogie erforderlichen Regelungslücke im Gesetz fehlt. Denn die Vorgängervorschriften des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB in § 3 Abs. 5 WKSchG und § 9 Abs. 2 MHG haben preisgebundenen Wohnraum von ihrem Anwendungsbereich ausdrücklich ausgenommen, da der Gesetzgeber der Ansicht war, dass die durch die zulässige Kostenmiete und die dadurch gezogenen festen Grenzen geprägten Regelungen für Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum dem Mieter einen ausreichenden Schutz gewähren. Hieran hat sich durch die Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nichts geändert, denn der Gesetzgeber wollte damit nur die Regelung des § 9 Abs. 2 MHG in das BGB übernehmen. Dies schließt es aus, anzunehmen, der Gesetzgeber habe den Geltungsbereich dieser Vorschrift über ihren Wortlaut hinaus auch auf den preisgebundenen Wohnraum ausdehnen wollen.
Hinweis: Die Sache wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die erforderlichen Feststellungen zu den Zahlungsrückständen der Beklagten und einem sich daraus ergebenden Kündigungsgrund getroffen werden können.
Quelle: BGH, Pressemitteilung v.
Fundstelle(n):
NWB XAAAF-43951