Mietrecht | Versorgungssperre durch den Vermieter nach beendetem Mietverhältnis (BGH)
Der BGH hatte sich erstmals mit der Frage zu befassen, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom, Wasser einstellen darf. Entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur hat der BGH dabei den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen für nicht anwendbar erklärt (BGH, Urteil v. Urteil vom - XII ZR 137/07).
Der BGH hatte sich erstmals mit der Frage zu befassen, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom, Wasser einstellen darf. Entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur hat der BGH dabei den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen für nicht anwendbar erklärt (BGH, Urteil v. Urteil vom - XII ZR 137/07).
In dem zugrunde liegenden Fall waren Räume eines "Kunsthauses" zum Betrieb eines Cafés vermietet worden. Nach einem Streit über die Verpflichtung des Vermieters zu Nebenkostenabrechnungen stellte der Mieter seine Nebenkostenvorauszahlungen ein, später auch die Zahlung der Grundmiete, mit welcher er jedenfalls acht Monate im Rückstand war. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis. Zwischen den Parteien schwebt ein Räumungsverfahren. Der Vermieter drohte dem Mieter mehrfach an, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen. Dagegen hat der Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage erhoben, mit der er vor dem Landgericht auch Erfolg hatte. Das Kammergericht hat die Klage dagegen abgewiesen.
Hierzu führte der BGH aus: Der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft verschaffe keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liege nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt würden. Denn der Besitz sei nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern. Damit sei die Sachlage vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesen beziehe. Die Versorgungssperre durch die Energieversorger werde nach der weit überwiegenden Auffassung zu Recht ebenfalls nicht als Besitzverletzung angesehen. Ein Anspruch des Mieters auf die Fortsetzung von Versorgungsleistungen könne nur aus dem Mietvertrag ergeben oder - nach Beendigung des Mietverhältnisses - im Einzelfall nach Treu und Glauben aus sog. nachvertraglichen Pflichten. Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei aber jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.
Anmerkung: Der BGH hat entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, die in der Einstellung der Leistungen eine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht gesehen hat, den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen für nicht anwendbar erklärt. Die Besonderheit des Besitzschutzes besteht darin, dass er - zur vorläufigen Befriedung - auch einem unrechtmäßigen Besitzer zusteht. Er besteht in der Abwehr von Störungen und greift grundsätzlich auch dann ein, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist.
Quelle: BGH, Pressemitteilung Nr. 96/2009
Fundstelle(n):
NWB LAAAF-43339