Mietrecht | Kündigungsrecht bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung (BGH)
Der BGH hat eine Entscheidung zum Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung getroffen. Des Weiteren hat er zur Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen einer drei Monatsmieten übersteigenden Kaution Stellung genommen ().
Sachverhalt: Im Streitfall war die Miete nach dem Mietvertrag jeweils zum 3. Werktag eines Monats fällig. Die Mieter entrichteten die Miete seit mehreren Jahren erst zur Monatsmitte oder noch später und setzten dies auch nach Abmahnungen der Vermieterin fort. Daraufhin erklärte die Vermieterin wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage. Die Mieter haben im Wege der Widerklage die Rückzahlung der von ihr bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution insoweit begehrt, als diese den zulässigen Betrag von drei Monatsmieten überstieg. Die Vermieterin hat hiergegen die Einrede der Verjährung erhoben.
Hierzu führte der BGH weiter aus: Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter stellt eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse. Die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der drei Monatsmieten übersteigenden Kaution beginnt bereits mit der Zahlung der überhöhten Kaution. Der Verjährungsbeginn setzt nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 BGB bekannt ist, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf.
Quelle: BGH, Pressemitteilung Nr. Nr. 95/2011
Hinweis: Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB, also in 3 Jahren.
Fundstelle(n):
NWB SAAAF-17246