Mietrecht | Berücksichtigung einer Mietminderung bei der Betriebskostenabrechnung (BGH)
Eine etwaige Nachforderung aus den Betriebskostenabrechnungen ist am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die vom Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihm geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegenübergestellt werden (; veröffentlicht am ).
Sachverhalt: Die Mieterin einer Wohnung hatte wegen Mängeln der Wohnung die monatliche Miete im streitgegenständlichen Zeitraum gemindert. Die Miete setzte sich in dieser Zeit aus einer Nettokaltmiete und einer Betriebskostenvorauszahlung zusammen. Die Vermieterin macht mit ihrer Klage nun Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für diesen Zeitraum geltend. Ihre Berechnung der Nachforderungen beruht darauf, dass die Vermieterin die Mietminderung anteilig auf die Nettomiete und die Betriebskostenvorauszahlung anrechnet und in der jährlichen Abrechnung nur die entsprechend der Minderung reduzierten Vorauszahlungsbeträge gegenüber dem (ungeminderten) Jahresbetrag der auf die Mieterin entfallenden Betriebskosten in Ansatz bringt.
Hierzu führte der BGH weiter aus: Ein Betrag, den der Mieter wegen einer von ihm beanspruchten Minderung von der monatlichen Miete einbehält, muss nicht anteilig sowohl auf die Nettomiete als auch auf die geschuldete Betriebskostenvorauszahlung angerechnet werden. Einer solchen Aufteilung des Minderungsbetrages bedarf es auch nicht, um im Falle vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen etwaige Nachforderungen des Vermieters oder Guthaben des Mieters in der Jahresabrechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der Minderung korrekt berechnen zu können. Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und gegebenenfalls wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden. Die Berechnung der geltend gemachten Nachforderungen ist im Streitfall jedenfalls fehlerhaft, weil die Klägerin den anteilig geminderten Betriebskostenvorauszahlungen einen ungeminderten Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten gegenüber gestellt hat. Dabei hat die Klägerin verkannt, dass bei einer anteiligen Anrechnung der Minderung auf die Betriebskostenvorauszahlungen auch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entsprechend zu reduzieren wäre.
Quelle: BGH online
Fundstelle(n):
NWB OAAAF-17149