Mietrecht | Ausübung eines Gewerbes in der Mietwohnung (BGH)
Der Vermieter einer Wohnung muss freiberufliche oder gewerbliche Aktivitäten seiner Mieter, die nach außen hin in Erscheinung treten, in der Mietwohnung grundsätzlich nicht dulden ().
Sachverhalt: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. In § 1 des Mietvertrages heißt es, dass die Anmietung "zu Wohnzwecken" erfolgt. § 11 des Formularmietvertrages enthält die folgende Regelung: "1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen. …" Der Beklagte zu 1 ist als Immobilienmakler tätig. Er besitzt kein eigenes Büro, sondern betreibt seine selbständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus. Mit Schreiben forderte die Klägerin den Beklagten unter Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses vergeblich auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Die Klägerin erklärte daraufhin wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie der Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg.
Hierzu führte der BGH weiter aus: Der Vermieter einer Wohnung ist nicht verpflichtet, geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - in der Wohnung zu dulden. Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, wie dies in dem heute entschiedenen Fall nach dem bestrittenen Vorbringen der Klägerin der Fall sein soll, kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht. Da dieser Punkt der Aufklärung durch das Berufungsgericht bedarf, war das Verfahren zurückverwiesen.
Quelle: BGH, Pressemitteilung v. Nr. 151/2009
Fundstelle(n):
NWB RAAAF-12466