Mietrecht | "Vorzeitige" Mieterhöhung durch den Grundstückskäufer (BFH)
Der BGH hat sich mit der Wirksamkeit einer vom Vermieter dem Käufer des Grundstücks erteilten Ermächtigung, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, befasst ().
Sachverhalt: Die Klägerin mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten (im Folgenden: B.) eine Wohnung in Frankfurt am Main, die mit notariellem Vertrag vom mit wirtschaftlicher Wirkung zum ("Eintrittsstichtag") an die Beklagte veräußert wurde. § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags bestimmt, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner ist vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen. Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch am zog die Beklagte die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Klägerin, denen diese jeweils zustimmte.
Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der ab März 2007 bis an die Beklagte erbrachten Zahlungen in Höhe von insgesamt 28.948,19 €. Sie meint, die Beklagte habe ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur "vorgespiegelt", weil die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst am erfolgt sei. Mit Vereinbarung vom trat die B sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin nochmals "vorsorglich" an die Beklagte ab.Hierzu führten die Richter des BGH weiter aus:
Der Klägerin steht der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht zu - die Beklagte hat die Forderungen aus dem Mietverhältnis zu Recht eingezogen.
Dies ergibt sich aus der in der Vereinbarung vom liegenden Genehmigung.
Auch die von der Beklagten - gestützt auf § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags - im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen sind wirksam.
Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 BGB) im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.
Quelle: BGH, Pressemitteilung v.
Fundstelle(n):
NWB YAAAF-11123