Leitsatz

1. Bei der Ermittlung des Einheitswerts für ein Einfamilienhaus in Berlin nach dem Ertragswertverfahren ist der Mietspiegel für Berlin (West) nach den Wertverhältnissen zum 1.1.1964 eine geeignete Grundlage zur Schätzung der üblichen Jahresrohmiete zum 1.1.1964 (vgl. z. B. FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 8.7.2015, 3 K 3253/13).

2. Wurde das alte, 1958/1959 in Berlin errichtete Einfamilienhaus bis auf den Keller und einen Raum im Erdgeschoss abgerissen und unter Verwendung dieser Restbausubstanz ein Neubau errichtet, wobei sich im weiter bestehenden alten Keller nur Räume für die Haustechnik, eine Garage, aber keine Wohnflächen befinden, so ist das „neue” Einfamilienhaus im Berliner Mietspiegel insgesamt in die Zeile „Baujahreszeitraum 1963” einzuordnen, weil das Gebäude insgesamt das Gepräge eines Neubaus hat. Eine getrennte Beurteilung der Altbausubstanz sowie des Neubaus, also eine teilweise Einstufung der Altbausubstanz in den Baujahreszeitraum 1957 bis 1959 und lediglich der neuen Bausubstanz in den Baujahreszeitraum 1963, würde voraussetzen, dass deren unterschiedlicher Baustandard von einem Mietinteressenten auch gesondert wahrgenommen werden kann und wird. Dies kann beispielsweise bei einem neu ausgebauten Dachgeschoss in einem Altbau der Fall sein (vgl. FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 13.4.2016, 3 K 3039/15), nicht jedoch bei einem Neubau mit lediglich altem Keller.

3. Da § 80 Abs. 4 S. 2 BewG bei Gebäudeerweiterungen nur dann anwendbar ist, wenn die Erweiterungen eine andere Lebensdauer als das Hauptgebäude haben, kommt eine analoge Anwendung dieser Vorschrift auf die Ermittlung der Jahresrohmiete bei einer einheitlichen Restnutzungsdauer eines „neuen” Hauses mit einem „alten” Keller nicht in Betracht.

4. Bei der Ermittlung der Ausstattungsgüte von Wohnraum bei der Einordnung in den Mietspiegel Berlin (West) ist dem von der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin herausgegebenen Vordruck „EW 103” insoweit nicht zu folgen, als demnach ein Grundstück bei der Auswertung i. d. R. in die Ausstattungsgruppe einzuordnen sein soll, in die die überwiegende Anzahl der Einzelmerkmale fällt (gewichtende Betrachtung), und wonach ein Zusammenzählen aller Wertigkeiten und die anschließende Division durch die Anzahl der Merkmale nicht zulässig ist. Logisch und sachgerecht ist allein das Zusammenzählen aller Wertigkeiten und die anschließende Division durch die Anzahl der Merkmale, wodurch alle Merkmale in einer Gesamtschau angemessen einfließen.

5. Eine Einbauküche kann i. d. R. nicht zur Bestimmung der Güte der baulichen Ausstattung herangezogen werden, da sie meist nicht Gebäudebestandteil ist, es sei denn, die Einbauküche ist nicht wie in den meisten Fällen im Baukastensystem zusammengestellt und damit serienmäßig hergestellt, sondern nur speziell für einen bestimmten Küchenraum angefertigt und daher in einer anderen Wohnung bzw. einem anderen Haus praktisch nicht verwendbar.