Schönheitsreparaturklauseln | Zwei Entscheidungen des BGH
Der BGH hat in zwei Entscheidungen seine bisherige Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln bestätigt (; VIII ZR 210/08).
Der Formularmietvertrag enthielt die folgende Klausel:
"Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken, Wände (…) innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen."
Nach Ansicht des BGH ist eine Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn sie den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse für den Vermieter besteht. Eine solche Klausel liege im Streitfall vor, weil danach die Pflicht zur Dekoration in neutralen Farbtönen nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt ist, sondern auch schon im laufenden Mietverhältnis dem Mieter eine solche Farbwahl vorgegeben wird.
Der BGH konnte in diesem Verfahren offen lassen, ob die Klausel auch deswegen unwirksam ist, weil sie einen "starren" Fristenplan enthält, oder - wie das Berufungsgericht angenommen hat - ein zulässiger "flexibler" Fristenplan anzunehmen ist, weil durch den Zusatz "bei normaler Nutzung" klargestellt wird, dass die Renovierungspflicht nicht zwingend bei Fristablauf eintritt, sondern Ausnahmen bei geringer Abnutzung möglich sind und damit auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abzustellen ist.2. Der BGH hat des Weiteren entschieden, dass eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen ().
Der Formularmietvertrag enthielt die folgende Klausel:
"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia".
Der BGH hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, dass dem Kläger Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zusteht, weil die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Beklagte übertragen worden sei. Die Formularklauseln des Mietvertrags seien unwirksam, weil sie dem Mieter als Schönheitsreparaturen auch den Außenanstrich der Fenster sowie der Wohnungseingangstür und der Balkontür und darüber hinaus den Anstrich der Loggia auferlegen. Darin liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen, der in § 28 Abs. 4 S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung definiert ist.
Die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie zum Anstrich der Loggia führe zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Die bloße Streichung der unwirksamen Textbestandteile liefe der Sache nach auf eine - nach dem Gesetz unzulässige - geltungserhaltende Reduktion hinaus.Quelle: Pressemitteilungen des BGH vom 18. und , Nr. 35 und 37
Fundstelle(n):
NWB DAAAF-48161