Online-Nachricht - Freitag, 16.11.2018

Kaufrecht | Hauskauf - Rücktritt bei Schädlingsbefall (OLG)

Auch wenn Käufer und Verkäufer eines Hauses die Gewährleistung ausgeschlossen haben, kann erheblicher Schädlingsbefall in den Balken des Gebäudes einen Mangel darstellen, der zum Rücktritt berechtigt (OLG, Braunschweig, 9 U 51/17).

Sachverhalt: Der Kläger hatte ein Fachwerkhaus gekauft, das einen massiven Insekten- und Pilzbefall aufwies. Er begehrte vom Verkäufer Rückerstattung des Kaufpreises bei Rückübertragung des Grundstücks - trotz des zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschlusses. Über den Schädlingsbefall hatte der Verkäufer den Käufer vor dem Vertragsschluss nicht aufgeklärt.

Die Richter gaben der Klage statt:

  • Der Verkäufer hätte den Käufer über den Schädlingsbefall ohne Nachfrage informieren müssen. Ein massiver Schädlingsbefall ist ein Umstand, der für den Entschluss eines Käufers, das Haus zu erwerben, von Bedeutung ist.

  • Auch der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Gewährleistungsausschluss lässt den Anspruch des Käufers auf Rückzahlung des Kaufpreises nicht entfallen.

  • Auf einen Gewährleistungsausschluss kann sich ein Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das setzt voraus, dass er den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält.

  • Dies war hier der Fall: Der Verkäufer hatte seinerzeit umfangreiche Arbeiten an der Fassade des Gebäudes vorgenommen und die Fachwerkbalken nach Verfüllung der Risse gestrichen. Anlass für diese Arbeiten war der Befall mit Holzwürmern gewesen.

  • Das Oberlandesgericht hat hieraus geschlossen, dass der Verkäufer vom Schädlingsbefall wusste. Es ist aber allgemein bekannt, dass ein Schädlingsbefall nur durch das Ergreifen geeigneter Maßnahmen beseitigt werden kann. Solche Maßnahmen hat der Verkäufer nicht durchgeführt.

  • Der Anspruch des Hauskäufers ist auch nicht dadurch entfallen, dass der Käufer den Schädlingsbefall aufgrund der Bohrlöcher im Gebälk selbst wahrnehmen konnte. Zwar beschränkt sich die Offenbarungspflicht auf verborgene Mängel, weil ein verständiger Verkäufer davon ausgehen kann, dass dem Käufer ein ohne weiteres erkennbarer Mangel ins Auge springt und er nicht darüber aufklären muss.

  • Hieraus hat der Käufer aber nur auf einen aktuellen Befall schließen können. Nicht erkennen konnte er dagegen, dass der Schädlingsbefall bereits seit über 15 Jahren andauert.

  • Ein Verdacht des Käufers, dass die Balken bereits seit vielen Jahren von Schädlingen befallen waren, entbindet den Verkäufer nicht davon, dem Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen des Mangels mitzuteilen.

Quelle: OLG Brauschweig, Pressemitteilung v. (il)

Fundstelle(n):
NWB DAAAG-99636