Oberste Finanzbehörden der Länder - S 3225 BStBl 2016 I S. 173

Zur Umsetzung des Steueränderungsgesetzes 2015

Regelungen zur Anwendung der Vorschriften für die Bewertung des Grundvermögens im Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes für Bewertungsstichtage nach dem

Mit dem Steueränderungsgesetz 2015 wurden die Vorschriften des Sechsten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes, insbesondere zur Bewertung des Grundvermögens im Sachwertverfahren, an die Sachwertrichtlinie vom , BAnz AT B1, für Bewertungsstichtage nach dem angepasst. Infolge der Änderungen in § 190 und in den Anlagen 22, 24 und 25 zum Bewertungsgesetz ergehen nachstehende Regelungen:

I. Ertragswertverfahren

Zu § 185 BewG

1. Restnutzungsdauer (R B 185.3 ErbStR 2011)

(1)  1Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschied zwischen der typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt. 2Es bestehen aus Vereinfachungsgründen keine Bedenken, das Alter des Gebäudes durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (Baujahr) vom Jahr des Bewertungsstichtags zu bestimmen.

(2)  1Die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes ist der Anlage 22 zum BewG zu entnehmen. 2Sie richtet sich nach der Grundstücksart im Sinne des § 181 BewG und den in der Anlage 22 zum BewG ausgewiesenen Gebäudearten. 3Die Gesamtnutzungsdauer für nicht aufgeführte Gebäudearten ist aus der Gesamtnutzungsdauer vergleichbarer Gebäudearten abzuleiten. 4Wird ein Gebäude mit nichtselbstständigen Gebäudeteilen unterschiedlich genutzt, ist die Wahl der maßgeblichen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer entsprechend der Grundstücksart des § 181 BewG wie folgt vorzunehmen:

  1. 1Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein Mietwohngrundstück, ist die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Mietwohngrundstücke in Höhe von 70 Jahren anzunehmen. 2Dies gilt unabhängig davon, ob im Gebäude enthaltene Räume (z. B. Verkaufsräume oder Büros) für Zwecke genutzt werden, für die eine abweichende wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer anzunehmen wäre.

  2. 1Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein Geschäftsgrundstück, das aus einem Gebäude mit nicht selbstständigen Gebäudeteilen verschiedener Bauart oder Nutzung (z. B. geschossweise unterschiedliche Bauart, Tiefgarage unter Bankgebäude) besteht, ist zur Ermittlung einer einheitlichen Restnutzungsdauer die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Geschäftsgrundstücke laut Anlage 22 zum BewG anzunehmen, die dem durch die Hauptnutzung des Gebäudes bestimmten Gesamtgepräge des Gebäudes entspricht. 2Dies gilt unabhängig davon, ob im Gebäude enthaltene Räume (z. B. Wohnungen) für Zwecke genutzt werden, für die eine abweichende wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer anzunehmen wäre. 3Ist keine der Nutzungen des Gebäudes prägend, ist für dieses Gebäude bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer von der durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauer der jeweiligen Gebäudearten der Anlage 22 zum BewG auszugehen.

  3. Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein gemischt genutztes Grundstück, ist die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für gemischt genutzte Grundstücke in Höhe von 70 Jahren anzunehmen.

5Zur Bestimmung der Gesamtnutzungsdauer bei einer wirtschaftlichen Einheit mit mehreren selbstständigen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen > R B 185.4 Abs. 2.

(3) Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, kann von einer Verlängerung (> Abs. 4) oder Verkürzung (> Abs. 5) der Restnutzungsdauer auszugehen sein.

(4)  1Eine Verlängerung der Restnutzungsdauer ist nur anzunehmen, wenn in den letzten zehn Jahren durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der nachfolgenden Tabelle 1 eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben. 2Hinsichtlich der durchgeführten Modernisierungsarbeiten ist auf die überwiegende Erneuerung bzw. Verbesserung der jeweiligen einzelnen Bauteile (Modernisierungselemente) abzustellen, die Punkte der Tabelle 1 sind für das jeweilige Bauteil folglich nur insgesamt oder gar nicht anzusetzen. 3Die verlängerte Restnutzungsdauer ergibt sich aus den nachfolgenden Tabellen 2 bis 6. 4Eine Interpolation ist nicht vorzunehmen. 5Die nachfolgenden Tabellen sind für Wohngebäude und analog für Nichtwohngebäude anzuwenden.


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Tabelle 1

Modernisierungselemente
Punkte
Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung
4
Modernisierung der Fenster und Außentüren
2
Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)
2
Modernisierung der Heizungsanlage
2
Wärmedämmung der Außenwände
4
Modernisierung von Bädern
2
Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Treppen
2
Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung
2


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14 bis 16 Punkte:
überwiegend modernisiert
≥ 18 Punkte:
umfassend modernisiert


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Tabelle 2

Übliche Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren
 
Modernisierungsgrad
 
14 bis 16 Punkte
≥ 18 Punkte
Gebäudealter (Jahre)
neue Restnutzungsdauer (Jahre)
≥ 10
60
62
≥ 15
57
60
≥ 20
54
58
≥ 25
51
57
≥ 30
49
55
≥ 35
47
54
≥ 40
45
53
≥ 45
43
52
≥ 50
42
51
≥ 55
41
50
≥ 60
40
50
≥ 65
39
49
≥ 70
38
49


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Tabelle 3

Übliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren
 
Modernisierungsgrad
 
14 bis 16 Punkte
≥ 18 Punkte
Gebäudealter (Jahre)
neue Restnutzungsdauer (Jahre)
≥ 10
50
52
≥ 15
47
51
≥ 20
45
49
≥ 25
42
48
≥ 30
40
46
≥ 35
38
45
≥ 40
37
44
≥ 45
35
43
≥ 50
34
43
≥ 55
33
42
≥ 60
33
42


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Tabelle 4

Übliche Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren
 
Modernisierungsgrad
 
14 bis 16 Punkte
≥ 18 Punkte
Gebäudealter (Jahre)
neue Restnutzungsdauer (Jahre)
≥ 10
41
43
≥ 15
38
41
≥ 20
36
40
≥ 25
33
39
≥ 30
32
38
≥ 35
30
37
≥ 40
29
36
≥ 45
28
35
≥ 50
27
35


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Tabelle 5

Übliche Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren
 
Modernisierungsgrad
 
14 bis 16 Punkte
≥ 18 Punkte
Gebäudealter (Jahre)
neue Restnutzungsdauer (Jahre)
≥ 5
35
36
≥ 10
32
34
≥ 15
29
32
≥ 20
27
31
≥ 25
25
30
≥ 30
23
29
≥ 35
22
28
≥ 40
22
28


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Tabelle 6

Übliche Gesamtnutzungsdauer von 30 Jahren
 
Modernisierungsgrad
 
14 bis 16 Punkte
≥ 18 Punkte
Gebäudealter (Jahre)
neue Restnutzungsdauer (Jahre)
≥ 5
25
26
≥ 10
22
25
≥ 15
20
23
≥ 20
18
22
≥ 25
17
21
≥ 30
16
21

(5)  1Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer kommt nur bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude in Betracht. 2Baumängel und Bauschäden oder wirtschaftliche Gegebenheiten können im typisierenden Bewertungsverfahren zu keiner Verkürzung der Restnutzungsdauer führen.

(6)  1Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG regelmäßig noch mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. 2Die Regelung unterstellt einen durchschnittlichen Erhaltungszustand und macht insbesondere bei älteren Gebäuden in vielen Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer infolge baulicher Maßnahmen verlängert wurde. 3Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude kann die Mindest-Restnutzungsdauer jedoch unterschritten werden.

2. Grundstück mit mehreren Gebäuden bzw. Gebäudeteilen (R B 185.4 ErbStR 2011)

(1) Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen mit einer gewissen baulichen Selbstständigkeit, die eine verschiedene Bauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, können sich unterschiedliche Restnutzungsdauern ergeben.

(2) Die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer bestimmt sich bei einer wirtschaftlichen Einheit aus mehreren selbstständigen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen unter Berücksichtigung der Grundstücksarten nach § 181 BewG wie folgt:

  1. 1Bei Mietwohngrundstücken gilt für alle Gebäude bzw. Gebäudeteile – unabhängig von ihrer Nutzung – eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren. 2Dies gilt auch für Garagen und Nebengebäude. 3Liegen keine anderweitigen Erkenntnisse vor, bestehen keine Bedenken, bei Garagen und Nebengebäuden die Bezugsfertigkeit im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Hauptgebäudes zu unterstellen.

  2. Bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken mit mehreren selbstständigen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen können sich – je nach Nutzung – unterschiedliche Gesamtnutzungsdauern ergeben.

(3) Ergeben sich bei einer wirtschaftlichen Einheit aus mehreren selbstständigen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen unterschiedliche Restnutzungsdauern, ist eine gewogene Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung der jeweiligen Roherträge zu ermitteln.

(4) Können die Roherträge nur mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand den einzelnen selbstständigen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen zugeordnet werden (z. B. bei Vermietung sämtlicher Gebäude zu einem Gesamtentgelt), bestehen keine Bedenken, von einer nach Wohn- bzw. Nutzflächen gewichteten Restnutzungsdauer auszugehen.

(5)  1 Anbauten teilen im Allgemeinen auf Grund ihrer Bauart oder Nutzung das Schicksal des Hauptgebäudes. 2Ist dagegen anzunehmen, dass ein Erweiterungsbau nach Größe, Bauart oder Nutzung eine andere Restnutzungsdauer als das Hauptgebäude haben wird, gelten die Absätze 1 bis 4 entsprechend. 3Für Aufstockungen ist im Allgemeinen das Baujahr der unteren Geschosse zu Grunde zu legen. 4Es ist jedoch zu prüfen, ob durch die baulichen Maßnahmen die Restnutzungsdauer des Gebäudes verlängert worden ist.

(6)  1Bei einer wirtschaftlichen Einheit mit mehreren nichtselbstständigen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen ist von einer einheitlichen Restnutzungsdauer auszugehen. 2Zur Bestimmung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer gelten R B 185.3 Abs. 2 Sätze 1 bis 4 entsprechend.

(7) Auf R B 182 Abs. 5 wird verwiesen.

Hinweise (H B 185.4 ErbStH 2011)

Formel zur Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer

RNDgewogen = 

RoG1 × RND1 + RoGn × RNDn
RoG1 + RoGn

RND = Restnutzungsdauer

RoG = Rohertrag des Gebäudes/Gebäudeteils

Formel zur Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer

RNDgewichtet = 

WF/NF1 × RND1 + WF/NFn × RNDn
WF/NF1 + WF/NFn

RND = Restnutzungsdauer

WF/NF = Wohn- bzw. Nutzfläche des Gebäudes/Gebäudeteils

Gebäudemix

Beispiel 1 (gewogene Restnutzungsdauer):

Der Grundbesitzwert (Ertragswert) für ein Geschäftsgrundstück (Bodenwert: 300 000 EUR), bebaut mit einem Verwaltungsgebäude (jährlicher Rohertrag: 100 000 EUR, Baujahr 1997) und einem Industriegebäude (jährlicher Rohertrag: 40 000 EUR, Baujahr 1997), ermittelt sich am Bewertungsstichtag () wie folgt:

  1. Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer:

    Tabelle in neuem Fenster öffnen
    Verwaltungsgebäude:
    wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG)
    60 Jahre
     
    abzüglich Alter am Bewertungsstichtag
    ./. 19 Jahre
     
    Restnutzungsdauer
    41 Jahre
    Industriegebäude:
    wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG)
    40 Jahre
     
    abzüglich Alter am Bewertungsstichtag
    ./. 19 Jahre
     
    Restnutzungsdauer
    21 Jahre

    (Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG jeweils überschritten)

    RNDgewogen = 

    ROG1 (100 000 EUR) × RND1 (41 Jahre) + RoG2 (40 000 EUR) × RND2 (21 Jahre)
    RoG1 (100 000 EUR) + RoG2 (40 000 EUR)

    RNDgewogen  = 35,29 = rd. 35 Jahre

  2. Grundbesitzwert:

    Tabelle in neuem Fenster öffnen
    Rohertrag (100 000 EUR + 40 000 EUR =)
    140 000 EUR
    abzüglich Bewirtschaftungskosten 22 %
    (Anlage 23 zum BewG: Geschäftsgrundstück, 35 Jahre RND)
    ./. 30 800 EUR
    Reinertrag des Grundstücks
    109 200 EUR
    abzüglich Bodenwertverzinsung
    (§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nummer 4 BewG: Liegenschaftszinssatz 6,5 % × 300 000 EUR Bodenwert)
    ./. 19 500 EUR
    Gebäudereinertrag
    89 700 EUR
    Vervielfältiger 13,69
    (Anlage 21 zum BewG: RNDgewogen 35 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 %)
    × 13,69
    Gebäudeertragswert
    1 227 993 EUR
    Bodenwert (300 000 EUR)
    + 300 000 EUR
    Ertragswert/Grundbesitzwert
    1 527 993 EUR
Beispiel 2 (gewichtete Restnutzungsdauer):

Das Geschäftsgrundstück nach Beispiel 1 wurde zu einem jährlichen Gesamtentgelt in Höhe von 140 000 EUR vermietet. Das Verwaltungsgebäude hat eine Nutzfläche von 1 000 m2 und das Industriegebäude eine Nutzfläche von 800 m2.

  1. Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer:

    Tabelle in neuem Fenster öffnen
    Verwaltungsgebäude:
    wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG)
    60 Jahre
     
    abzüglich Alter am Bewertungsstichtag
    ./. 19 Jahre
     
    Restnutzungsdauer
    41 Jahre
    Industriegebäude:
    wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG)
    40 Jahre
     
    abzüglich Alter am Bewertungsstichtag
    ./. 19 Jahre
     
    Restnutzungsdauer
    21 Jahre

    (Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG jeweils überschritten)

    RNDgewichtet = 

    NF1 (1 000 m2) × RND1 (41 Jahre) + NF2 (800 m2) × RND2 (21 Jahre)
    NF1 (1 000 m2) + NF2 (800 m2)

    RND gewichtet = 32,11 = rd. 32 Jahre

  2. Grundbesitzwert:

    Tabelle in neuem Fenster öffnen
    Rohertrag (140 000 EUR)
    140 000 EUR
    abzüglich Bewirtschaftungskosten 22 %
    (Anlage 23 zum BewG: Geschäftsgrundstück, 32 Jahre RND)
    ./. 30 800 EUR
    Reinertrag des Grundstücks
    109 200 EUR
    abzüglich Bodenwertverzinsung
    (§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nummer 4 BewG: Liegenschaftszinssatz 6,5 % × 300 000 EUR Bodenwert)
    ./. 19 500 EUR
    Gebäudereinertrag
    89 700 EUR
    Vervielfältiger 13,33
    (Anlage 21 zum BewG: RNDgewichtet 32 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 %)
    × 13,33
    Gebäudeertragswert
    1 195 701 EUR
    Bodenwert (300 000 EUR)
    + 300 000 EUR
    Ertragswert/Grundbesitzwert
    1 495 701 EUR

II. Sachwertverfahren

Zu § 189 BewG

3. Allgemeine Grundsätze des Sachwertverfahrens (R B 189 ErbStR 2011)

1Bei Anwendung des Sachwertverfahrens (§§ 189 bis 191 BewG) ist der Gebäudesachwert getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage von gewöhnlichen Herstellungskosten zu bemessen. 2Der Bodenwert ist wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln. 3Die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenwert ergibt den vorläufigen Sachwert, der zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 BewG zu multiplizieren ist. 4Der Wert der sonstigen baulichen Anlagen, insbesondere der Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen, wie z. B. gärtnerische Anpflanzungen, sind regelmäßig mit dem Gebäude- und dem Bodenwert abgegolten. 5Nur in Ausnahmefällen mit besonders werthaltigen Außenanlagen, wie z. B. ein größerer Swimmingpool, und sonstigen Anlagen werden hierfür gesonderte Wertansätze nach gewöhnlichen Herstellungskosten berücksichtigt (> R B 190.5).

Hinweise (H B 189 ErbStH 2011)

Ablauf des Verfahrens (im Regelfall: ohne Außenanlagen und sonstige Anlagen)


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Regelherstellungskosten
(§ 190 Abs. 1, Anlage 24 II., III. BewG)
 
×
 
Baupreisindex
(§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)
 
×
 
Brutto-Grundfläche
(§ 190 Abs. 1, Anlage 24 I. BewG)
 
=
Bodenrichtwert
(ggf. angepasster Bodenwert)
Gebäuderegelherstellungswert
(§ 190 Abs. 1 BewG)
×
./.
Grundstücksfläche
Alterswertminderung
(§ 190 Abs. 4 BewG)
=
=
Bodenwert
(§ 179, § 189 Abs. 2 BewG)
Gebäudesachwert
(§ 190 Abs. 1 und 4 BewG)
Vorläufiger Sachwert
(§ 189 Abs. 3 BewG)
×
Wertzahl
(§ 189 Abs. 3, § 191 BewG)
=
Sachwert = Grundbesitzwert
(§ 189 Abs. 3 BewG)

Bewertung im Sachwertverfahren

Beispiel:

Ein mit einem freistehenden Einfamilienhaus (Baujahr 2002, mit Keller, Dachgeschoss ausgebaut, Gebäudestandard – Standardstufe 3) bebautes Grundstück ist zum (Bewertungsstichtag) zu bewerten. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 220 m2. An das Haus grenzt eine nicht überdachte Terrasse (Baujahr 2004, Bruchsteinplatten mit Unterbeton) mit einer Fläche von 30 m2 an. Auf dem Grundstück befinden sich außerdem eine freistehende Garage in Massivbauweise mit einer Brutto-Grundfläche von 23 m2 (Baujahr 2004) und ein Außen-Schwimmbecken (Baujahr 2004, normale Ausführung) mit einer Fläche von 52 m2. Das Grundstück hat eine Fläche von 700 m2 und der Bodenrichtwert beträgt 200 EUR/m2. Vom Gutachterausschuss stehen keine Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und örtlichen Sachwertfaktoren für das Grundstück zur Verfügung.

Bodenwert


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Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (700 m2 × 200 EUR/m2)
140 000 EUR

Gebäudesachwert


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1. freistehendes Einfamilienhaus (EFH)
 
 
 
 
Regelherstellungskosten
 
 
 
927 EUR/m2
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG)
 
835 EUR/m2
 
 
Gebäudeart
1.01.
 
 
 
Standardstufe (alle Bauteile)
3
 
 
 
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)
 
× 111,1/100
 
 
Gebäudeart
1.01.
 
 
 
Bewertungsstichtag
2016
 
 
 
Brutto-Grundfläche
 
 
× 220 m2
 
Gebäuderegelherstellungswert
 
 
 
203 940 EUR
Alterswertminderung
20,00 %
(14 J. : 70 J.)
 
./. 40 788 EUR
Gebäudeart
1.01.
 
 
 
Bezugsfertigkeit des Gebäudes
2002
 
 
 
Alter des Gebäudes
14 Jahre
 
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
 
 
 
 
(aus Anlage 22 zum BewG)
70 Jahre
 
 
 
Gebäudesachwert (Einfamilienhaus)
 
 
 
163 152 EUR
Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten
(30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 203 940 EUR = 61 182 EUR)
 
 
 
2. Garage
 
 
 
 
Regelherstellungskosten
 
 
540 EUR/m2
 
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG)
 
485 EUR/m2
 
 
Gebäudeart (Einzelgarage)
14.1.
 
 
 
Standardstufe (Garage in Massivbauweise)
4
 
 
 
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)
 
× 111,4/100
 
 
Gebäudeart
14.1.
 
 
 
Bewertungsstichtag
2016
 
 
 
Brutto-Grundfläche
 
 
× 23 m2
 
Regelherstellungswert
 
 
 
12 420 EUR
Alterswertminderung
20,00 %
(12 J. : 60 J.)
 
./. 2 484 EUR
 
Garage
 
 
 
Bezugsfertigkeit der Garage
2004
 
 
 
Alter der Garage
12 Jahre
 
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
 
 
 
 
(aus Anlage 22 zum BewG)
60 Jahre
 
 
 
Gebäudesachwert (Garage)
 
 
 
9 936 EUR
Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten
(30 % des Regelherstellungswerts in Höhe von 12 420 EUR = 3 726 EUR)
 
 
 
3. Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag
 
 
 
173 088 EUR
Gebäudesachwert (Einfamilienhaus) + Gebäudesachwert (Garage)
 
 

Besonders werthaltige Außenanlagen


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1. Terrasse
 
 
 
 
Regelherstellungskosten
 
 
66 EUR/m2
 
Regelherstellungskosten (aus Abschnitt 9)
 
60 EUR/m2
 
 
Wege- und Platzbefestigungen
 
 
 
 
(Bruchsteinplatten mit Unterbeton)
 
 
 
 
Baupreisindex (Abschnitt 8 und 9)
 
× 111,1/100
 
 
Außenanlagen wie Wohngebäude/Gebäudeart
1.01.-5.1.
 
 
 
Bewertungsstichtag
2016
 
 
 
Fläche
 
 
× 30 m2
 
Regelherstellungswert
 
 
 
1 980 EUR
Alterswertminderung
30,00 %
(12 J. : 40 J.)
 
./. 594 EUR
 
Terrasse
 
 
 
Fertigstellung
2004
 
 
 
Alter
12 Jahre
 
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
 
 
 
 
(aus Abschnitt 9)
40 Jahre
 
 
 
Sachwert (Terrasse)
 
 
 
1 386 EUR
 
2. Schwimmbecken
 
 
 
 
Regelherstellungskosten
 
 
583 EUR/m2
 
Regelherstellungskosten (aus Abschnitt 9)
 
525 EUR/m2
 
 
Schwimmbecken (normale Ausführung)
 
 
 
 
Baupreisindex (Abschnitt 8 und 9)
 
× 111,1/100
 
 
Außenanlagen wie Wohngebäude/Gebäudeart
1.01.-5.1.
 
 
 
Bewertungsstichtag
2016
 
 
 
Fläche
 
 
× 52 m2
 
Regelherstellungswert
 
 
 
30 316 EUR
Alterswertminderung
40,00 % (12 J. : 30 J.)
Schwimmbecken
 
 
./. 12 127 EUR
Fertigstellung
2004
 
 
 
Alter
12 Jahre
 
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
 
 
 
 
(aus Abschnitt 9)
30 Jahre
 
 
 
Sachwert (Schwimmbecken)
 
 
 
18 189 EUR
Sachwert der besonders werthaltigen Außenanlagen
 
 
 
 
Sachwert (Terrasse) + Sachwert (Schwimmbecken)
 
 
 
.19 575 EUR
Der Sachwert übersteigt 10 % des Gebäudesachwerts
(10 % des Gebäudesachwerts in Höhe von 173 088 EUR = 17 309 EUR)
 
 
Vorläufiger Sachwert
 
 
 
332 663 EUR
Bodenwert
 
 
140 000 EUR
 
Gebäudesachwert
 
 
+ 173 088 EUR
 
 
 
 
EUR
 
Sachwert Außenanlagen
 
 
+ 19 575 EUR
 
Summe
 
 
332 663 EUR
 
Grundbesitzwert (Sachwert)
 
 
 
 
Vorläufiger Sachwert
 
 
332 663 EUR
 
Wertzahl (aus Anlage 25 zum BewG)
 
 
× 0,80
 
Einfamilienhaus
 
 
 
 
Vorläufiger Sachwert
 
332 663 EUR
 
 
Bodenrichtwert
 
200 EUR/m2
 
 
Grundbesitzwert
 
 
 
266 130 EUR

Ergänzender Hinweis zu den besonders werthaltigen Außenanlagen: Würde der Sachwert der Außenanlagen 10 % des Gebäudesachwerts nicht übersteigen, wäre nur das Schwimmbecken zu berücksichtigen, da insoweit das Größenmerkmal mehr als 50 m2 Fläche erreicht ist (> Abschnitt 9).

Zu § 190 BewG

4. Regelherstellungskosten (R B 190.1 ErbStR 2011)

(1)  1Die Regelherstellungskosten (RHK) im Sinne des § 190 Abs. 1 BewG sind nicht die tatsächlichen, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche einschließlich Umsatzsteuer. 2Sie werden unterteilt nach Grundstücksarten, Gebäudearten und Gebäudestandards, wie sie in der Anlage 24, Teil II. und III., zum BewG dargestellt sind. 3Sie wurden aus den Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) abgeleitet.

Hinweise [H B 190.1 (1) ErbStH 2011]

Umsatzsteuer

Die Berechtigung zum Vorsteuerabzug zählt zu den ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen i. S. d. § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG (> BStBl II S. 897).

(2)  1Die NHK 2010 und infolgedessen die RHK stellen Bundesmittelwerte dar, d. h. es handelt sich um Durchschnittswerte für das gesamte Bundesgebiet. 2Eine Regionalisierung der Regelherstellungskosten mittels sog. Regionalisierungs- und Ortsgrößenfaktoren erfolgt nicht. 3Die Berücksichtigung der örtlichen Marktverhältnisse erfolgt ausschließlich über die Anwendung der Wertzahl nach § 191 BewG.

5. Gebäudeart (R B 190.2 ErbStR 2011)

(1)  1Bei der Ermittlung der nach Anlage 24, Teil II., zum BewG anzunehmenden Gebäudeart ist auf das gesamte Gebäude oder einen baulich selbstständig abgrenzbaren Teil eines Gebäudes (Gebäudeteil) abzustellen. 2Entscheidend für die Einstufung ist allein das durch die Hauptnutzung des Gebäudes/Gebäudeteils entstandene Gesamtgepräge. 3Zur Hauptnutzung gehörende übliche Nebenräume (z. B. Lager- und Verwaltungsräume bei Warenhäusern) sind entsprechend dem Gesamtgepräge der Hauptnutzung zuzurechnen.

Hinweise [H B 190.2 (1) ErbStH 2011]

Tiefgaragenstellplatz bei Wohnungs- und Teileigentum

Bei Wohnungs- und Teileigentum mit Tiefgaragenstellplatz wird grundsätzlich von einer wirtschaftlichen Einheit ausgegangen. Der Tiefgaragenstellplatz ist hierbei als gesonderter Gebäudeteil unter Anwendung der Regelherstellungskosten der Gebäudeart 14.3. (Tiefgaragen) zu bewerten.

Teileigentum

Bei der Bewertung von Teileigentum ist zur Bestimmung der Gebäudeart grundsätzlich auf die Nutzung des Teileigentums abzustellen. Zur Bewertung eines Teileigentums als Rechtsanwalts-, Notar- oder Arztpraxis in einem mehrgeschossigen Wohnhaus, welches baulich wie ein vergleichbares Wohnungseigentum gestaltet ist, ist es sachgerecht, die Regelherstellungskosten der Gebäudearten 4.1. bis 4.3. heranzuziehen. Befindet sich ein solches Teileigentum z. B. in einem Büro- und Geschäftsgebäude, können die Regelherstellungskosten der Gebäudearten 5.2. bis 6.1. verwandt werden.

Wohnungseigentum

Für Wohnungseigentum in Gebäuden, die wie Ein- und Zweifamilienhäuser gestaltet sind, ist die Gebäudeart für Ein- und Zweifamilienhäuser anzusetzen.

(2)  1Regelherstellungskosten für in der Anlage 24 zum BewG nicht aufgeführte Gebäudearten sind aus den Regelherstellungskosten vergleichbarer Gebäudearten abzuleiten. 2Zu diesem Zweck ist auf die Gebäudeart abzustellen, die mit der Hauptnutzung des Gebäudes die größten Übereinstimmungen aufweist.

Hinweise [H B 190.2 (2) ErbStH 2011]

Nicht aufgeführte Gebäudearten

Nach Tz. 20 der Anlage 24, Teil II., zum BewG gilt die Auffangklausel, wonach für nicht aufgeführte Gebäudearten (GA) die Regelherstellungskosten sowie die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) aus vergleichbaren Gebäudearten abzuleiten sind. Hierzu folgende Ableitungsbeispiele:


Tabelle in neuem Fenster öffnen
Nicht aufgeführte Gebäudeart
Vergleichbar mit Gebäudeart
GND
GA
Apotheke, Boutique, Laden
Kauf-/Warenhäuser
50 Jahre
13.2
Discountermarkt
Verbrauchermärkte
30 Jahre
13.1
Gewerblich genutzte freistehende Überdachung
Lagergebäude ohne Mischnutzung, Kaltlager
40 Jahre
16.1
Jugendheim, Tagesstätte, Bürgerhaus
Gemeindezentren, Vereinsheime
40 Jahre
7.1
Pferdestall u. Ä.
Reithallen
30 Jahre
18.1
Restaurant
Beherbergungsstätten/Hotels/Verpflegungseinrichtungen
40 Jahre
11.1
Tankstelle
Betriebs-/Werkstätten, eingeschossig
40 Jahre
15.1
Therme
Freizeitbäder/Kur- und Heilbäder
40 Jahre
12.4
Wochenendhaus
Ein- und Zweifamilienhäuser
70 Jahre
1.01-3.33

(3)  1Ist ein Gebäude zu mehr als 50 Prozent der bebauten Fläche unterkellert, ist von einem Gebäude mit Keller auszugehen. 2Entsprechend ist von einem Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss auszugehen, wenn dies zu mehr als 50 Prozent ausgebaut ist.

6. Baujahrsgruppe (R B 190.3 ErbStR 2011)

– entfällt –

7. Gebäudestandard (R B 190.4 ErbStR 2011)

1Zur Feststellung des Gebäudestandards eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils ist die Beschreibung der Gebäudestandards in Anlage 24, Teil III., zum BewG zu verwenden. 2Die Beschreibung der Gebäudestandards ist beispielhaft und dient der Orientierung. 3Sie kann nicht alle in der Praxis auftretenden Standardmerkmale aufführen. 4Merkmale, die die Tabelle nicht beschreibt, sind sachgerecht zu berücksichtigen. 5Es müssen nicht alle aufgeführten Merkmale zutreffen. 6Der Gebäudestandard wird regelmäßig anhand von fünf Standardstufen bestimmt, die sich nach den Standardmerkmalen der Bauteile unterscheiden. 7Liegen bei einem Bauteil verschiedene Standardmerkmale vor, ist für die Bestimmung der jeweiligen Standardstufe auf die überwiegenden Standardmerkmale abzustellen. 8Für ein Bauteil ist somit eine Standardstufe zu bestimmen. 9Bei den Wohngebäuden (Gebäudearten 1.01. bis 5.1. der Anlage 24 zum BewG) sind die Bauteile zusätzlich nach Wägungsanteilen zu gewichten. 10Ist ein Bauteil nicht vorhanden, bleiben die Regelherstellungskosten dieses Bauteils unberücksichtigt. 11In diesen Fällen wird bei den Wohngebäuden (Gebäudearten 1.01. bis 5.1. der Anlage 24 zum BewG) nur die Summe aus den gewichteten Regelherstellungskosten der vorhandenen Bauteile gebildet, bei den Nichtwohngebäuden (Gebäudearten 5.2. bis 13.3., 14.2. bis 14.4. und 15.1. bis 18.2. der Anlage 24 zum BewG) wird die Summe der Regelherstellungskosten der vorhandenen Bauteile durch die Anzahl der für die Gebäudeart nach Anlage 24, Teil III., zum BewG, typischerweise vorhandenen Bauteile dividiert (> H B 190.4). 12Für Einzel- und Mehrfachgaragen (Gebäudeart 14.1. der Anlage 24 zum BewG) werden die Standardstufen unmittelbar im Teil II. der Anlage 24 zum BewG beschrieben.

Hinweise (H B 190.4 ErbStH 2011)

Bestimmung der Regelherstellungskosten (RHK) für ein freistehendes Einfamilienhaus (Gebäudeart 1.01.) bei unterschiedlichen Standardstufen

Beispiel:
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Bauteil
Standardstufe
Wägungsanteil %
1
2
3
4
5
 
Außenwände
 
 
 
×
 
23
Dach
 
 
 
 
×
15
Fenster und Außentüren
 
 
×
 
 
11
Innenwände und -türen
 
 
×
 
 
11
Deckenkonstruktion und Treppen
 
 
×
 
 
11
Fußböden
 
 
×
 
 
5
Sanitäreinrichtungen
 
×
 
 
 
9
Heizung
 
 
×
 
 
9
Sonstige technische Ausstattung
 
 
×
 
 
6
RHK in EUR/m2 für die Gebäudeart 1.01 nach Anlage 24, Teil II., zum BewG
655
725
835
1 005
1 260
 


Tabelle in neuem Fenster öffnen
 
 
 
 
EUR/m2 BGF
Außenwände
1 005 EUR/m2
×
23 %
231
Dach
1 260 EUR/m2
×
15 %
189
Fenster und Außentüren
835 EUR/m2
×
11 %
92
Innenwände und -türen
835 EUR/m2
×
11 %
92
Deckenkonstruktion und Treppen
835 EUR/m2
×
11 %
92
Fußböden
835 EUR/m2
×
5 %
42
Sanitäreinrichtungen
725 EUR/m2
×
9 %
65
Heizung
835 EUR/m2
×
9 %
75
Sonstige technische Ausstattung
835 EUR/m2
×
6 %
50
RHK in EUR/m2 BGF (gewichtet und mathematisch gerundet)
928

In den Fällen von Standardstufen mit Wägungsanteilen ist mathematisch zu runden. H B 177 ErbStH 2011 findet insoweit keine Anwendung.

Bestimmung der Regelherstellungskosten (RHK) für ein neu errichtetes Bürogebäude (Gebäudeart 6.1.), bei dem ein Teil des Gebäudes bereits nutzbar ist, für den überwiegenden Teil des Gebäudes jedoch der Innenausbau, insbesondere die sonstige technische Ausstattung, zur Berücksichtigung der Bedürfnisse potentieller Mieter zurückgestellt wurde.

Beispiel:
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Bauteile (Anlage 24, Teil III., zum BewG)
Standardstufe
1
2
3
4
5
Außenwände
 
 
 
×
 
Dach
 
 
 
 
×
Fenster und Außentüren
 
 
×
 
 
Innenwände und -türen
 
 
×
 
 
Deckenkonstruktion und Treppen
 
 
×
 
 
Fußböden
 
 
×
 
 
Sanitäreinrichtungen
 
×
 
 
 
Heizung
 
 
×
 
 
Sonstige technische Ausstattung
 
 
 
 
 
RHK in EUR/m2 für die Gebäudeart 6.1 nach Anlage 24, Teil II., zum BewG
735
815
1 040
1 685
1 900


Tabelle in neuem Fenster öffnen
 
1
2
3
4
 
Anzahl der Bauteile
Standardstufe
Regelherstellungskosten
Spalte 1 × Spalte 3
 
1
2
815 EUR/m2
815 EUR/m2
 
5
3
1 040 EUR/m2
5 200 EUR/m2
 
1
4
1 685 EUR/m2
1 685 EUR/m2
 
1
5
1 900 EUR/m2
1 900 EUR/m2
Summe
8
 
9 600 EUR/m2
RHK (Division durch die 9 Bauteile der Gebäudeart 6.1)
1 066 EUR/m2

8. Baupreisindex

(1)  1Die in der Anlage 24 zum BewG enthaltenen Regelherstellungskosten mit Kostenstand 2010 sind auf den Bewertungsstichtag zu beziehen. 2Für diese Anpassung ist nach § 190 Abs. 2 BewG auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft, die das Statistische Bundesamt für den Neubau in konventioneller Bauart von Wohn- und Nichtwohngebäuden jeweils als Jahresdurchschnitt ermittelt hat, abzustellen. 3Diese Preisindizes sind für alle Bewertungsstichtage des folgenden Kalenderjahres anzuwenden. 4Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht die maßgebenden Baupreisindizes im Bundessteuerblatt.

(2)  1Zu den Wohngebäuden gehören die Gebäudearten 1.01. bis 5.1. der Anlage 24, Teil II., zum BewG (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Grundstücke bzw. Wohnhäuser mit Mischnutzung). 2Die übrigen Gebäudearten werden den Nichtwohngebäuden zugeordnet.

Hinweise

Indizierung der Regelherstellungskosten (RHK) am Bewertungsstichtag

Beispiel:
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Einfamilienhaus (Gebäudeart 1.01)
Bewertungsstichtag
RHK aus der Anlage 24, Teil II., zum BewG/Gebäudeart 1.01/alle 9 Bauteile Standardstufe 3/Basisjahr der RHK = 2010
835 EUR/m2 BGF
Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes für das Jahr 2010 für Wohngebäude; Basisjahr = 2010
100,0
Maßgeblicher Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes am Bewertungsstichtag für Wohngebäude (Jahresdurchschnitt 2015)
111,1

RHK = 

111,1
100,0
 × 835 EUR/m2 BGF = 927,69 €/m2 BGF = 927 EUR/m2

9. Besonders werthaltige Außenanlagen (R B 190.5 ErbStR 2011)

1Übliche Außenanlagen und sonstige Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten. 2Nur in Einzelfällen mit besonders werthaltigen Außenanlagen und sonstigen Anlagen werden hierfür gesonderte Wertansätze nach durchschnittlichen Herstellungskosten erforderlich. 3Außenanlagen gelten als besonders werthaltig, wenn die in der nachfolgenden Tabelle dargestellten Größenmerkmale erreicht werden. 4Von besonders werthaltigen Außenanlagen ist auch auszugehen, wenn ihre Sachwerte (RHK für Außenanlagen nach Alterswertminderung) in der Summe zehn Prozent des Gebäudesachwerts übersteigen; dabei sind die in der nachfolgenden Tabelle dargestellten Werte entsprechend zu berücksichtigen. 5Aus Vereinfachungsgründen bestehen keine Bedenken, die in der nachstehenden Tabelle dargestellten Werte analog den Wohngebäuden auf den Bewertungsstichtag zu indizieren (> Abschnitt 8).


Tabelle in neuem Fenster öffnen

Tabelle: Regelherstellungskosten für Außenanlagen (beispielhafte Darstellung/Basisjahr 2010 = 100)

Regelherstellungskosten der Außenanlagen einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer
Typisierte Gesamtnutzungsdauer = 40 Jahre
Einfriedungen bei mehr als 500 lfd. m
Euro je lfd. m
 
bis 1 m hoch
bis 2 m hoch
bis 3 m hoch
Einfriedungsmauer aus Ziegelstein, 11,5 cm dick
70
110
135
Einfriedungsmauer aus Ziegelstein, 24 cm dick
105
150
180
Einfriedungsmauer aus Ziegelstein, 36,5 cm dick
135
215
295
Einfriedungsmauer aus Beton, Kunststein und dgl.
75
135
170
Einfriedungsmauer aus Naturstein mit Abdeckplatten
200
260
325
Wege- und Platzbefestigungen über 1000 m2 Fläche
Euro je m2
Wassergebundene leichte Decke auf leichter Packlage
15
Betonplattenbelag
45
Sonstiger Plattenbelag
50
Asphalt-, Teer-, Beton-, oder ähnliche Decke auf Pack- oder Kieslage
40
Kopfstein- oder Kleinpflaster
60
Bruchsteinplatten mit Unterbeton
60
Freitreppen bei mehr als 100 lfd. m
Euro je lfd. m Stufen
 
80
Rampen bei mehr als 100 m2
Euro je m2 Grundfläche
frei stehend ohne Verbindung mit einem Gebäude
105
Stützmauern bei mehr als 200 lfd. m
Euro je m2 vordere Ansichtsfläche
Beton
105
Bruchstein
135
Werkstein
260
Typisierte Gesamtnutzungsdauer = 30 Jahre
Schwimmbecken je nach Ausführung bei mehr als 50 m2 Fläche
Euro je m2
einfache Ausführung
200
normale Ausführung
525
gehobene Ausführung
850

Hinweise (H B 190.5 ErbStH 2011)

Bewertung von besonders werthaltigen Außenanlagen

> H 189 Bewertung im Sachwertverfahren (Beispiel)

10. Brutto-Grundfläche (R B 190.6 ErbStR 2011)

(1) Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-2: 2005-02 und deren konstruktive Umschließungen (> Anlage 24, Teil 1., zum BewG).

(2)  1Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche wird zwischen folgenden Bereichen unterschieden:

  • Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen

  • Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen

  • Bereich c: nicht überdeckt

2Die Regelherstellungskosten (RHK) berücksichtigen jedoch nur die Brutto-Grundfläche der Bereiche a und b. 3Der Bereich c wird nicht erfasst.

(3)  1Die Brutto-Grundflächen zur Berechnung der RHK sind getrennt nach Grundrissebenen zu ermitteln. 2Grundflächen von waagerechten Flächen sind aus ihren tatsächlichen Maßen, Grundflächen von schräg liegenden Flächen, z. B. Tribünen, Zuschauerräumen, Treppen und Rampen, aus ihrer vertikalen Projektion zu ermitteln.

(4) Die Grundflächen sind in Quadratmeter anzugeben.

(5)  1Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z. B. Putz, Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Boden- bzw. Deckenbelagsoberkanten anzusetzen. 2Brutto-Grundflächen des Bereiches b sind an Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind, bis zur vertikalen Projektion ihrer Überdeckung zu ermitteln. 3Brutto-Grundflächen von Bauteilen (Konstruktions-Grundflächen), die zwischen den Bereichen a und b liegen, sind dem Bereich a zuzuordnen. 4Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, z. B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege, Wartungsstege in abgehängten Decken. 5 Nicht berücksichtigt bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche werden:

  • Kriechkeller,

  • Kellerschächte,

  • Außentreppen,

  • nicht nutzbare Dachflächen – auch Zwischendecken –,

  • Balkone (auch wenn sie überdeckt sind) und

  • Spitzböden (zusätzliche Ebene im Dachgeschoss, unabhängig vom Ausbauzustand).

6Auf die Brutto-Grundfläche anzurechnen sind nutzbare Dachgeschossflächen.

Abbildung zur Zuordnung der Grundflächen zu den Bereichen a, b und c

Hinweise (H B 190.6 ErbStH 2011)

Tiefgaragenstellplatz bei Wohnungs- und Teileigentum

Bei Wohnungs- und Teileigentum mit Tiefgaragenstellplatz wird grundsätzlich von einer wirtschaftlichen Einheit ausgegangen. Der Tiefgaragenstellplatz ist hierbei als gesonderter Gebäudeteil zu bewerten. Es bestehen keine Bedenken, die Brutto-Grundfläche (BGF) des Tiefgaragenstellplatzes aus Vereinfachungsgründen wie folgt zu ermitteln:

BGF = tatsächliche Stellplatzfläche (Länge × Breite) × 1,55.

11. Alterswertminderung (R B 190.7 ErbStR 2011)

(1)  1Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. 2Diese wird regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG bestimmt. 3Es bestehen aus Vereinfachungsgründen keine Bedenken, das Alter des Gebäudes durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes vom Jahr des Bewertungsstichtags zu bestimmen. 4Hinsichtlich der Ermittlung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer gelten die Grundsätze des Ertragswertverfahrens entsprechend (> R B 185.3 Abs. 2 bzw. R B 185.4 Abs. 2).

(2) Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, kann ein fiktiv späteres Baujahr (> Abs. 3) anzunehmen oder die tatsächliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes (> Abs. 4) zu berücksichtigen sein.

(3)  1Ein fiktiv späteres Baujahr ist anzunehmen, wenn in den letzten zehn Jahren durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der nachfolgenden Tabelle 1 eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben. 2Hinsichtlich der durchgeführten Modernisierungsarbeiten ist auf die überwiegende Erneuerung bzw. Verbesserung der jeweiligen einzelnen Bauteile (Modernisierungselemente) abzustellen, die Punkte der Tabelle 1 sind für das jeweilige Bauteil folglich nur insgesamt oder gar nicht anzusetzen. 3Die Anzahl der Jahre der Verlängerung für die Ermittlung des fiktiven späteren Baujahrs ist den nachfolgenden Tabellen 2 bis 6 zu entnehmen. 4Eine Interpolation ist nicht vorzunehmen. 5Übersteigt das Gebäudealter am Bewertungsstichtag die übliche Gesamtnutzungsdauer, ermittelt sich das fiktiv spätere Baujahr aus folgender Formel [Beispiel > H B 190.7 (3)]:


Tabelle in neuem Fenster öffnen
fiktives Baujahr =
Jahr des Bewertungsstichtags + Verschiebung Baujahr./. übliche Gesamtnutzungsdauer

6Die nachfolgenden Tabellen sind für Wohngebäude und analog für Nichtwohngebäude anzuwenden.


Tabelle in neuem Fenster öffnen

Tabelle 1

Modernisierungselemente
Punkte
Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung
4
Modernisierung der Fenster und Außentüren
2
Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)
2
Modernisierung der Heizungsanlage
2
Wärmedämmung der Außenwände
4
Modernisierung von Bädern
2
Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Treppen
2
Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung
2


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14 bis 16 Punkte:
überwiegend modernisiert
≥ 18 Punkte:
umfassend modernisiert


Tabelle in neuem Fenster öffnen

Tabelle 2

Übliche Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren
 
Modernisierungsgrad
 
14 bis 16 Punkte
≥ 18 Punkte
Gebäudealter (Jahre)
Verschiebung Baujahr (Jahre)
≥ 10
0
2
≥ 15
2
5
≥ 20
4
8
≥ 25
6
12
≥ 30
9
15
≥ 35
12
19
≥ 40
15
23
≥ 45
18
27
≥ 50
22
31
≥ 55
26
35
≥ 60
30
40
≥ 65
34
44
= 70
38
49
> 70
38
(> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 38 ./. 70)
49
(> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 49 ./. 70)


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Tabelle 3

Übliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren
 
Modernisierungsgrad
 
14 bis 16 Punkte
≥ 18 Punkte
Gebäudealter (Jahre)
Verschiebung Baujahr (Jahre)
≥ 10
0
2
≥ 15
2
6
≥ 20
5
9
≥ 25
7
13
≥ 30
10
16
≥ 35
13
20
≥ 40
17
24
≥ 45
20
28
≥ 50
24
33
≥ 55
28
37
= 60
33
42
> 60
33
(> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 33 ./. 60)
42
(> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 42 ./. 60)


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Tabelle 4

Übliche Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren
 
Modernisierungsgrad
 
14 bis 16 Punkte
≥ 18 Punkte
Gebäudealter (Jahre)
Verschiebung Baujahr (Jahre)
≥ 10
1
3
≥ 15
3
6
≥ 20
6
10
≥ 25
8
14
≥ 30
12
18
≥ 35
15
22
≥ 40
19
26
≥ 45
23
30
= 50
27
35
> 50
27
(> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 27 ./. 50)
35
(> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 35 ./. 50)


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Tabelle 5

Übliche Gesamtnutzungsdauer von 30 Jahren
 
Modernisierungsgrad
 
14 bis 16 Punkte
≥ 18 Punkte
Gebäudealter (Jahre)
Verschiebung Baujahr (Jahre)
≥ 5
0
1
≥ 10
2
4
≥ 15
4
7
≥ 20
7
11
≥ 25
10
15
≥ 30
13
19
≥ 35
17
23
= 40
22
28
> 40
22
(> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 22 ./. 40)
28
(> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 28 ./. 40)


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Tabelle 6

Übliche Gesamtnutzungsdauer von 30 Jahren
 
Modernisierungsgrad
 
14 bis 16 Punkte
≥ 18 Punkte
Gebäudealter (Jahre)
Verschiebung Baujahr (Jahre)
≥ 5
0
1
≥ 10
2
5
≥ 15
5
8
≥ 20
8
12
≥ 25
12
16
= 30
16
21
> 30
16
(> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 16 ./. 30)
21
(> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 21 ./. 30)

Hinweise [H B 190.7 (3)]

Ermittlung des fiktiv späteren Baujahrs, wenn das Gebäudealter am Bewertungsstichtag die übliche Gesamtnutzungsdauer übersteigt (> Abschnitt 11 Abs. 3 Satz 5)

Beispiel:
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Einfamilienhaus (Gebäudeart 1.01), Baujahr 1900, umfassend modernisiert (18 Punkte)
Bewertungsstichtag
Verschiebung Baujahr nach Tabelle 1 i. V. m. Tabelle 2 (Gebäudealter > 70 Jahre; Modernisierungsgrad: 18 Punkte)
49 Jahre
Übliche Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG
70 Jahre


Tabelle in neuem Fenster öffnen
2016 (Jahr des Bewertungsstichtags) + 49 Jahre (Verschiebung Baujahr) ./. 70 Jahre (übliche Gesamtnutzungsdauer) = 1995 (fiktiv späteres Baujahr)

(4) Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude ist bei der Ermittlung der Alterswertminderung von der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen (> § 190 Abs. 4 Satz 4 BewG).

(5)  1Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 30 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. 2Diese Restwertregelung berücksichtigt, dass auch ein älteres Gebäude, das laufend instand gehalten wird, einen Wert hat. 3Sie berücksichtigt einen durchschnittlichen Erhaltungszustand und macht in vielen Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer des Gebäudes infolge baulicher Maßnahmen verlängert wurde. 4Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude kann dieser Mindestansatz jedoch unterschritten werden (> Abschnitt 11 Abs. 4).

12. Grundstück mit mehreren Gebäuden bzw. Gebäudeteilen (R B 190.8 ErbStR 2011)

(1)  1Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen von einer gewissen Selbstständigkeit, die eine verschiedene Bauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, ist jedes Gebäude und jeder Gebäudeteil für sich zu bewerten. 2Ist z. B. ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus und einer Garage bebaut, ergibt die Summe aus dem Gebäudesachwert des Einfamilienhauses und dem Gebäudesachwert der Garage den Gebäudewert. 3Regelherstellungskosten, Brutto-Grundfläche und Alterswertminderung sind jeweils gesondert zu ermitteln. 4Für selbstständige Gebäude bzw. Gebäudeteile für das bzw. für die in den Anlagen zum BewG keine Gebäudeart ausgewiesen ist, sind die Gesamtnutzungsdauer aus der Gesamtnutzungsdauer vergleichbarer Gebäudearten und die Regelherstellungskosten aus den Regelherstellungskosten vergleichbarer Gebäudearten abzuleiten. 5Zur Bestimmung der Gesamtnutzungsdauer gilt R B 185.4 Abs. 2 Nummer 2 entsprechend.

Hinweise [H B 190.8 (1) ErbStH 2011]

Geschäftsgrundstück (mehrere selbständige Gebäude/unterschiedliche Gebäudearten)

Beispiel:

Befindet sich auf einem Geschäftsgrundstück neben industriellen Gebäuden ein Mehrfamilienhaus, welches als Wohnunterkunft für die Arbeitnehmer des Betriebs genutzt wird, ist es sachgerecht, für dieses Gebäude die Gesamtnutzungsdauer für Mietwohngrundstücke (70 Jahre nach Anlage 22 zum BewG) und die Regelherstellungskosten für die Gebäudearten 4.1. bis 4.3. (Mehrfamilienhäuser) heranzuziehen.

(2)  1 Anbauten teilen im Allgemeinen auf Grund ihrer Bauart oder Nutzung das Schicksal des Hauptgebäudes. 2Ist dagegen anzunehmen, dass ein Erweiterungsbau nach Größe, Bauart oder Nutzung eine andere Alterswertminderung als das Hauptgebäude haben wird, gilt Abs. 1 entsprechend. 3Für Aufstockungen ist im Allgemeinen das Baujahr der unteren Geschosse zu Grunde zu legen. 4Es ist jedoch zu prüfen, ob durch die baulichen Maßnahmen für das Gebäude ein fiktiv späteres Baujahr anzunehmen ist.

(3)  1Bei einer wirtschaftlichen Einheit mit mehreren nichtselbstständigen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen ist von einer einheitlichen Alterswertminderung auszugehen. 2Zur Bestimmung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer gelten in diesen Fällen R B 185.3 Abs. 2 Sätze 1 bis 4 entsprechend.

Zu § 191 BewG

13. Wertzahlen – § 191 BewG (R B 191 ErbStR 2011)

(1)  1Als Wertzahlen sind vorrangig die vom Gutachterausschuss ermittelten Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) zur Angleichung an den gemeinen Wert anzuwenden. 2Stehen keine geeigneten Sachwertfaktoren zur Verfügung, sind die in der Anlage 25 zum BewG dargestellten Wertzahlen zu verwenden.

(2) Sachwertfaktoren sind als geeignet anzusehen, wenn die Ableitung der Sachwertfaktoren weitgehend in demselben Modell erfolgt ist wie die Bewertung.

Hinweise [H B 191 (2) ErbStH 2011]

Sachwertfaktoren

Angabe in Wertspannen:

Sind von den Gutachterausschüssen lediglich Sachwertfaktoren in Wertspannen veröffentlicht worden, ist der Faktor anzusetzen, der der typisierten Wertzahl nach Anlage 25 zum BewG weitgehend entspricht.

Regionalisierung:

Hat der örtliche Gutachterausschuss bei der Ableitung der Sachwertfaktoren z. B. die NHK 2010 mittels eines Regionalisierungs- oder Ortsgrößenfaktors umgerechnet, sind die Sachwertfaktoren für das typisierte Sachwertverfahren nicht geeignet.

(3)  1Bei Anwendung der Wertzahlen nach Anlage 25 zum BewG ist auf den Bodenrichtwert ohne Wertkorrekturen (> R B 179.2 Abs. 2 bis 6) abzustellen. 2In den Fällen des § 179 Satz 4 BewG ist auf den Bodenrichtwert der herangezogenen vergleichbaren Flächen abzustellen.

Hinweise [H B 191 (3) ErbStH 2011]

Wertzahl (Anwendung der Anlage 25 zum BewG)

Bei Anwendung der Wertzahlen nach Anlage 25 zum BewG ist auf den Bodenrichtwert ohne Wertkorrekturen (> R B 179.2 Abs. 2 bis 6) abzustellen. So ist auch bei einer Differenzierung zwischen einem Vorder- und Hinterlandpreis ausschließlich der Bodenrichtwert für das Vorderland anzusetzen.

III. Anwendung

14. Anwendungsregelungen

Der Erlass ergeht im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder und ist für Bewertungsstichtage nach dem anzuwenden.

Inhaltlich gleichlautend
Oberste Finanzbehörden der Länder v. - S 3225
Ministerium für Finanzen und Wirtschaft Baden-Württemberg - 3-S 322.5/2
Bayerisches Staatsministerium der Finanzen, für Landesentwicklung und Heimat - 34 - S 3225 - 1/4
Senatsverwaltung für Finanzen Berlin - III D - S 3225 - 1/2014
Ministerium der Finanzen des Landes Brandenburg - 36 - S 3225 - 2014#001
Die Senatorin für Finanzen der Freien Hansestadt Bremen - S 3225 - 1/2015-2/2015
Finanzbehörde der Freien und Hansestadt Hamburg - S 3225 - 2016/001 - 53
Hessisches Ministerium der Finanzen - S 3225 A - 002 - II 6a
Finanzministerium Mecklenburg-Vorpommern - IV - S 3225 - 00000 - 2012/001
Niedersächsisches Finanzministerium - S 3225 - 23 - 351
Finanzministerium des Landes Nordrhein-Westfalen - S 3225 - 101 - VA 6
Ministerium der Finanzen Rheinland-Pfalz - S 3225 A - 14 - 006 - 448
Saarland Ministerium für Finanzen und Europa - B/5 - S 3225 - 1 #001
Sächsisches Staatsministerium der Finanzen - 35 - S 3225/24/3 - 2016/3531
Ministerium der Finanzen des Landes Sachsen-Anhalt - 42 - S 3225 - 13
Finanzministerium des Landes Schleswig-Holstein - VI 35 - S 3004 - 1002
Thüringer Finanzministerium - S 3225 A - 01

Fundstelle(n):
BStBl 2016 I Seite 173
VAAAF-68548

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