Dokument Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung

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Grundlagen vom

Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung

Martin Hilbertz

A. Problemanalyse

1 Auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist es zur Abgrenzung von der nicht steuerbaren Liebhaberei notwendig, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben auf die Dauer der Nutzung der Einkunftsquelle zu erzielen. Die Vorschrift des § 21 EStG beruht auf der typisierenden Annahme, dass die langfristige Vermietung und Verpachtung trotz über längere Zeiträume anfallender Werbungskostenüberschüsse in der Regel letztlich zu positiven Einkünften führt. Die Frage nach der Einkunftserzielungsabsicht, welche objektbezogen zu prüfen ist, kann sich sowohl vor, während bzw. nach einer Vermietungsphase stellen.

2-4 Einstweilen frei

I. Dauerhafte Vermietung

5 Von dem vorgenannten Grundsatz kann nur ausgegangen werden, wenn die Vermietungstätigkeit auf Dauer angelegt ist. Andernfalls muss geklärt werden, ob ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen ist. Dies ergibt sich aus einer den Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung umfassenden Totalüberschussprognose, die ggfs. zu einer Versagung der geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse führt.

6Diese Grundsätze gelten nur für die Vermietung von Wohnungen, auch wenn der Mieter das Objekt nicht zu Wohnzwecken nutzt. D. h. bei Vermietung von Gewerbeobjekten ist die Einkünfteerzielungsabsicht stets konkret festzustellen. Höchstrichterlich geklärt ist, dass Räumlichkeiten des Arbeitnehmers, die dieser seinem Arbeitgeber zur Erfüllung von dessen betrieblichen Zwecken vermietet (Homeoffice), zu den Gewerbeimmobilien zählen. Für vor dem abgeschlossene Mietverträge beanstandet es die Verwaltung jedoch nicht, wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht typisierend angenommen wird.

7Ist für die Ausübung eines grundsätzlich lebenslangen dinglichen Nutzungsrechts ein Entgelt nur für eine zeitlich begrenzte Dauer zu entrichten, muss die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose überprüft werden. Der Prognosezeitraum ist hierbei auf die Dauer der voraussichtlich entgeltlichen Nutzungsdauer begrenzt.

8Entschließt sich der Steuerpflichtige nach einer vorangegangenen dauerhaften Vermietung eine andere Form der Vermietung aufzunehmen, ist der subjektive Tatbestand der Einkunftserzielungsabsicht in diesem Zeitpunkt neu zu bewerten.

9 Einstweilen frei

II. Vermietungsabsicht bei Leerstand

10 Werden für ein nicht vermietetes Objekt Werbungskostenüberschüsse geltend gemacht, können verschiedene Fallkonstellationen zu beurteilen sein. So kann sich ein Leerstand z. B. ergeben nach

  • Erwerb bzw. Herstellung des Objekts,

  • einer Selbstnutzung durch den Steuerpflichtigen,

  • einer bereits erfolgten Vermietung.

11-14 Einstweilen frei

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