ErbStH H B 183 (4) (Zu § 183 BewG)

Zu § 183 BewG

H B 183 (4)

Vergleichsfaktoren (Abweichungen)

Stehen vom örtlichen Gutachterausschuss zur Berücksichtigung der Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen der Vergleichsgrundstücke bzw. der den Vergleichfaktoren zugrunde liegenden Grundstücke und den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks keine Anpassungsfaktoren (z. B. Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten) zur Verfügung, kann eine hinreichende Übereinstimmung noch unterstellt werden, wenn die Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks, wie z. B. die Wohn-/Nutzfläche des Gebäudes, die Grundstücksgröße oder das Alter des Gebäudes, um höchstens jeweils 20 % vom Vergleichsgrundstück abweichen.

Beispiel:

Der Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte enthält im Zusammenhang mit der Darstellung von Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum u.a. folgende Angaben:

  1. Definition der Musterwohnung:

    Tabelle in neuem Fenster öffnen
    Größe (Wohnfläche):
    80 m2
    Geschosslage:
    1. OG
    Ausstattung:
    durchschnittlich (mittel)
    Unterhaltungszustand:
    baujahrtypisch
    Vermietung:
    unvermietet
    Garage/Stellplatz:
    nicht enthalten
  2. Vergleichsfaktoren je Quadratmeter Wohnfläche

    Tabelle in neuem Fenster öffnen
    Die Werte sind umgerechnet auf die definierte Musterwohnung.
    Baujahrsklasse
    1920 bis 1944
    1945 bis 1960
    Stadtbezirk
    Wohnlage
    EUR/m2 Wohnfläche
    A
    gut
    1 700
    1 800
    mittel
    1 500
    1 650
    einfach
    1 350
    1 500
    B
    gut
    1 900
    1 850
    mittel
    1 700
    1 650
    einfach
    1 500
    1 550
    Garagen und Stellplätze sind bei diesen Werten nicht berücksichtigt.
  3. Anwendung der Vergleichsfaktoren

    Liegt z. B. eine im Jahr 1950 errichtete Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) mit einer Wohnfläche von 70 m2 im Stadtbezirk A in guter Wohnlage, weicht sie hinsichtlich der Wohnfläche im Vergleich zur Musterwohnung mit einer Differenz von 10 m2 geringfügig ab (Abweichung nicht mehr als 20 % von 80 m2). Deshalb kann der Vergleichswert (Grundbesitzwert) unmittelbar durch Anwendung des Vergleichsfaktors ermittelt werden:

    70 m2 Wohnfläche × 1 800 EUR/m2 = 126 000 EUR

    Würde die Wohnfläche der zu bewertenden Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) nur 60 m2 betragen (Abweichung im Vergleich zur Musterwohnung über 20 % von 80 m2), wäre eine Anwendung des Vergleichsfaktors nur möglich, wenn der Gutachterausschuss zusätzlich entsprechende Umrechnungskoeffizienten hinsichtlich unterschiedlicher Wohnflächen ermittelt und mitgeteilt hat.

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
VAAAE-01592

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