ImmoWertV Anlage 2 (zu § 12 Absatz 5 Satz 1)

Anlage 2 (zu § 12 Absatz 5 Satz 1)

Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen

Bei Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden im Fall von Modernisierungen das nachfolgend beschriebene Modell zugrunde zu legen.

Die Verwendung des nachfolgenden Modells ersetzt nicht die erforderliche sachverständige Würdigung des Einzelfalls.

I. Ermittlung der Modernisierungspunktzahl

Die Modernisierungspunktzahl kann durch Punktevergabe für einzelne Modernisierungselemente nach Nummer 1 oder durch sachverständige Einschätzung des Modernisierungsgrades nach Nummer 2 ermittelt werden.

1. Punktevergabe für einzelne Modernisierungselemente

Auf der Grundlage der nachfolgenden Tabelle 1 sind unter Berücksichtigung der zum Stichtag oder der kurz vor dem Stichtag durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen entsprechende Punkte für Modernisierungselemente zu vergeben. Aus den für die einzelnen Modernisierungselemente vergebenen Punkten ist eine Gesamtpunktzahl für die Modernisierung (Modernisierungspunkte) zu bilden.

Liegen die Maßnahmen weiter zurück, ist zu prüfen, ob nicht weniger als die maximal zu vergebenden Punkte anzusetzen sind. Wenn nicht modernisierte Bauelemente noch zeitgemäßen Ansprüchen genügen, sind mit einer Modernisierung vergleichbare Punkte zu vergeben.


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Tabelle 1: einzelne Modernisierungselemente mit den maximal zu vergebenden Punkten.

Modernisierungselemente
Maximal zu
vergebende Punkte
Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung
4
Modernisierung der Fenster und Außentüren
2
Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)
2
Modernisierung der Heizungsanlage
2
Wärmedämmung der Außenwände
4
Modernisierung von Bädern
2
Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Treppen
2
Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung
2

2. Sachverständige Einschätzung des Modernisierungsgrades

Auf der Grundlage einer sachverständigen Einschätzung des Modernisierungsgrades kann aufgrund der Tabelle 2 eine Gesamtpunktzahl für die Modernisierung ermittelt werden.


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Tabelle 2: Ermittlung des Modernisierungsgrades.

Modernisierungsgrad
Modernisierungspunktzahl
nicht modernisiert
0 bis 1 Punkt
kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung
2 bis 5 Punkte
mittlerer Modernisierungsgrad
6 bis 10 Punkte
überwiegend modernisiert
11 bis 17 Punkte
umfassend modernisiert
18 bis 20 Punkte

II. Ermittlung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen
1. Allgemeines

Aus der nach I. ermittelten Modernisierungspunktzahl ergibt sich die Restnutzungsdauer der baulichen Anlage unter Nutzung der Formel unter II.2 auf der Grundlage der zugrunde gelegten Gesamtnutzungsdauer und des Alters der baulichen Anlage.

Davon abweichend kann die Restnutzungsdauer bei kernsanierten Objekten bis zu 90 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer betragen. Durch eine Kernsanierung wird das Gebäude in einen Zustand versetzt, der nahezu einem neuen Gebäude entspricht. Bei einer Kernsanierung ist als Baujahr das Jahr der fachgerechten Sanierung zugrunde zu legen. Die teilweise noch verbliebene alte Bausubstanz oder der von neuen Gebäuden abweichende Zustand z. B. des Kellers ist durch einen Abschlag zu berücksichtigen.

2. Formel zur Ermittlung der Restnutzungsdauer

Der Ermittlung der Restnutzungsdauer im Fall von Modernisierungen liegt ein theoretischer Modellansatz zugrunde. Das Modell geht davon aus, dass die Restnutzungsdauer (RND) auf maximal 70 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer (GND) gestreckt und nach der folgenden Formel berechnet wird:

RND = a × 

Alter2
GND
 – b × Alter + c × GND

Für die Variablen a, b und c sind die Werte der Tabelle 3 zu verwenden. Dabei ist zu beachten, dass Modernisierungen erst ab einem bestimmten Alter der baulichen Anlagen Auswirkungen auf die Restnutzungsdauer haben. Aus diesem Grund ist die Formel in Abhängigkeit von der anzusetzenden Gesamtnutzungsdauer erst ab einem bestimmten Alter (relatives Alter) anwendbar.

Das relative Alter wird nach der folgenden Formel ermittelt:

Alter
GND
 × 100 %

Liegt das relative Alter unterhalb des in der Tabelle 3 angegebenen Wertes, gilt für die Ermittlung der Restnutzungsdauer die Formel:

RND = GND – Alter


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Tabelle 3: Angabe der Variablen a, b, c und des relativen Alters für die Anwendung der Formel zur Ermittlung der Restnutzungsdauer.

Modernisierungspunkte
a
b
c
ab einem
relativen Alter von
0
1,2500
2,6250
1,5250
60 %
1
1,2500
2,6250
1,5250
60 %
2
1,0767
2,2757
1,3878
55 %
3
0,9033
1,9263
1,2505
55 %
4
0,7300
1,5770
1,1133
40 %
5
0,6725
1,4578
1,0850
35 %
6
0,6150
1,3385
1,0567
30 %
7
0,5575
1,2193
1,0283
25 %
8
0,5000
1,1000
1,0000
20 %
9
0,4660
1,0270
0,9906
19 %
10
0,4320
0,9540
0,9811
18 %
11
0,3980
0,8810
0,9717
17 %
12
0,3640
0,8080
0,9622
16 %
13
0,3300
0,7350
0,9528
15 %
14
0,3040
0,6760
0,9506
14 %
15
0,2780
0,6170
0,9485
13 %
16
0,2520
0,5580
0,9463
12 %
17
0,2260
0,4990
0,9442
11 %
18
0,2000
0,4400
0,9420
10 %
19
0,2000
0,4400
0,9420
10 %
20
0,2000
0,4400
0,9420
10 %

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DAAAH-90304