SenFin Bremen - S 3014 b - 13-2

Bedarfsbewertung für Grundbesitz, auf dem Discountfilialen betrieben werden

Bezug:

In drei großen Steuerfällen sind insgesamt rund 2.700 Grundstücke zu bewerten, die im Wesentlichen mit Discountfilialen, Warenlagern bzw. Warenverteilzentren bebaut sind und sich über die gesamte Bundesrepublik verteilen. Sie werden jeweils im Rahmen einer Betriebsaufspaltung von Grundstücksgesellschaften an Betriebsgesellschaften vermietet.

Das  – (BStBl 2005 II S. 426) verschließt nach Auffassung der Bewertungs-Referatsleiter nicht die Möglichkeit, in besonders gelagerten Fällen einer entgeltlichen Grundstücksüberlassung, insbesondere bei missbräuchlicher Gestaltung, abweichend von der tatsächlich vereinbarten Miete die übliche Miete (§ 146 Abs. 3 BewG) anzusetzen. Der BFH hat dies in seinem Urteil jedenfalls für solche Fälle ausdrücklich offen gelassen, in denen die Vereinbarung über die Höhe der Miete so stark von außerhalb der Marktgegebenheiten liegenden Überlegungen beeinflusst sei, dass sie bereits der Besteuerung nach dem Einkommen und Ertrag nicht zugrunde gelegt werden könne.

Zur Sicherstellung einer (bundes-)einheitliche Behandlung der vorgenannten Bewertungsfälle sind die in der Anlage enthaltenen Hinweise zur Anforderung der Feststellung eines Grundbesitzwerts zu berücksichtigen. Die beigefügte Anlage ist durch das Erbschaft- und Schenkungsteuer Finanzamt zusammen mit der Anforderung an die Bewertungsstellen der Lagefinanzämter zu übersenden.

Um etwaige Rechtsbehelfsverfahren koordinieren zu können, wird gebeten, den SenFin Bremen frühzeitig über Einsprüche zu unterrichten.

Anlage zur Anforderung der Feststellung eines Grundbesitzwerts

In der Sitzung der Referatsleiter Bewertung II/05 ist beschlossen worden, der Anforderung zur Feststellung des Grundbesitzwerts die nachstehenden Hinweise als Arbeitshilfe beizufügen. Die Hinweise sind als Empfehlung zu verstehen.

1. Ansatz der üblichen Miete

Im vorliegenden Fall ist nicht die tatsächliche, sondern die den Marktgegebenheiten entsprechende Miete zugrunde zu legen. Nach Verprobungen kann hier eine übliche Miete (§ 146 Abs. 3 BewG) in Höhe von 7,5 v.H. der Investitionskosten als angemessen angesehen werden. Die anzusetzende Miete kann grundsätzlich der beigefügten gesonderten Berechung entnommen werden.

Nach den vertraglichen Vereinbarungen ist die Miete etwa drei Jahre vor dem maßgebenden Besteuerungszeitpunkt von 6 % auf 4,5 % der Investitionskosten abgesenkt worden. Nach den Feststellungen der Betriebsprüfung liegt die Vereinbarung über die Höhe der Miete stark außerhalb der Marktgegebenheiten, so dass die übliche Miete anzusetzen ist (vgl. auch , vorletzter Absatz).

2. Behandlung der Verkehrswertgutachten

Nach den vorliegenden Erkenntnissen ist das ggf. eingereichte Gutachten wegen erheblicher Mängel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ungeeignet (§ 146 Abs. 7 BewG) und kann daher zurückgewiesen werden.

Dafür sprechen insbesondere folgende Gründe:

  • Das Gutachten wurde im Rahmen eines Massenverfahrens erstellt (Einheitsgutachten in über 800 Fällen). Es wird nach den Feststellungen der Bausachverständigen nicht den örtlichen Besonderheiten des individuellen Grundstücks gerecht.

  • Dem Gutachten liegt kein realer Marktwert zugrunde.

  • Die in dem Gutachten angesetzten „üblichen Marktmieten” sind inakzeptabel, weil sie nicht den Marktgegebenheiten entsprechen. Sie unterschreiten sogar die Miete, die mit 4,5 % der Investitionskosten vereinbart wurde.

  • Das Mietausfallwagnis ist zu hoch angesetzt worden. Es darf hier höchstens 2 % betragen. Die Gründe dafür liegen in der Solvenz des Unternehmens, in der ausgezeichneten Standortwahl und in der Tatsache, dass keine Leerstände zu verzeichnen sind.

  • Die Instandhaltungskosten der Außenanlagen sind unangemessen hoch angesetzt worden. Es ist nicht ersichtlich, dass die Parkflächen besonders beansprucht werden.

  • Die Liegenschaftszinssätze sind überhöht. Es sind nicht die von den örtlichen Gutachterausschüssen veröffentlichten Liegenschaftszinssätze, sondern es ist ein mittlerer Basiswert von 7 % mit Modifikationen angesetzt worden. Dies erscheint bei den Discountergrundstücken unangemessen. Dies gilt insbesondere bei dem niedrigen Finanzierungsrisiko.

  • Die angenommene Nutzungsdauer von 30 Jahren kann angesichts der hohen Bauwerksqualität nicht akzeptiert werden.

  • Die über das baurechtlich geforderte Maß hinausgehende Fläche darf den Reinertrag des Grundstücks nicht mindern.

SenFin Bremen v. - S 3014 b - 13-2

Fundstelle(n):
AAAAB-66036