OFD Frankfurt am Main - EZ 1100 A - 1 - St II 3.05

Gewährung einer Eigenheimzulage für Dauerwohnrechte nach §§ 31 ff WEG

Bezug:

1. Dauerwohnberechtigter als wirtschaftlicher Eigentümer

Nach § 2 EigZulG ist die Herstellung oder Anschaffung einer Wohnung in einem im Inland belegenen eigenen Haus oder einer im Inland belegenen Eigentumswohnung begünstigt. Anspruchsberechtigt ist daher der bürgerlich-rechtliche oder der wirtschaftliche Eigentümer, der Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat. Wirtschaftliches Eigentum wird durch ein dinglich oder schuldrechtlich begründetes Nutzungsrecht an einer Wohnung in der Regel nicht vermittelt.

Nach dem  IV C 3 – EZ 1010 – 43/04 (BStBl 2005 I S. 305 und ESt-Kartei EigZulG Karte 1), Rz. 7, ist der Dauerwohnberechtigte im Sinne der §§ 31 ff WEG dann als wirtschaftlicher Eigentümer der Wohnung anzusehen, wenn seine Rechte und Pflichten bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise den Rechten und Pflichten eines Eigentümers einer Wohnung entsprechen und wenn er aufgrund des Dauerwohnrechtsvertrags bei Beendigung des Dauerwohnrechts eine angemessene Entschädigung erhält. Entspricht der Dauerwohnrechtsvertrag dem Mustervertrag über die Bestellung eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts (Bundesbaublatt 1956, S. 615 – als Anlage 1 beigefügt), so kann ohne weitere Prüfung anerkannt werden, dass der Dauerwohnberechtigte wirtschaftlicher Eigentümer der Wohnung ist.

Der mit dem HMdF abgestimmte Entwurf eines Mustervertrags entspricht gleichermaßen diesen Anforderungen. Bei Verwendung dieses Mustervertrags kann daher der Dauerwohnberechtigte ebenfalls als wirtschaftlicher Eigentümer angesehen werden, mit der Folge, dass bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen auf seinen Antrag hin eine Eigenheimzulage gewährt werden kann.

Dies gilt auch für den Fall, dass von der in § 18 beider Musterverträge vorgesehenen Verpflichtung zur Umwandlung des Dauerwohnrechts in Wohnungseigentum abgesehen wird (vgl. ; BStBl 1965 III S. 8).

2. Nachträgliche Einräumung eines Dauerwohnrechts

Wird eine Wohnung zunächst auf fremdem Grund und Boden errichtet, ohne dass der Hersteller wirtschaftlicher Eigentümer wird, und danach durch Abschluss eines Dauerwohnrechtsvertrags i.S. der §§ 31 ff WEG wirtschaftliches Eigentum eingeräumt, sind die Regelungen des (a.a.O.), Rz. 9 Sätze 2 und 3, entsprechend anzuwenden.

Danach besteht der Anspruch auf Eigenheimzulage für den verbleibenden Förderzeitraum ab dem Jahr, in dem der notarielle Vertrag über das Dauerwohnrecht abgeschlossen worden ist. Die Bemessungsgrundlage bilden die vom Dauerwohnberechtigten als Hersteller getragenen Herstellungskosten.

Bekanntmachung des Bundesministers für Wohnungsbau betr. Muster eines Vertrages über die Bestellung eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts nach §§ 31 ff. des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) Vom

Nachstehend wird im Einverständnis mit dem Herrn Bundesminister der Finanzen das Muster eines Vertrages über die Bestellung eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts nach §§ 31 ff. des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bekanntgemacht. Das Muster bezweckt, der Praxis die Anwendung der Rechtseinrichtung des Dauerwohnrechts zu erleichtern.

Das Muster besitzt keine Verbindlichkeit, so daß eine Verpflichtung für seine Verwendung nicht besteht.

Das Muster kann jederzeit beliebig nachgedruckt werden.

Bad Godesberg, am

Der Bundesminister für Wohnungsbau

Im Auftrage:
gez. Fischer-Dieskau

Vertrag

über die Bestellung eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts

nach §§ 31 ff. des Wohnungseigentumsgesetzes
vom (BGBl 1951 I S. 175)

Hinweis:

Das vorliegende Muster enthält die Bestellung des Dauerwohnrechts nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Regelung des Rechtsverhältnisses zwischen dem Dauerwohnberechtigten und dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) für die Dauer des Bestehens dieses Dauerwohnrechts.

Durch diesen Mustervertrag soll erreicht werden, daß der Dauerwohnberechtigte eine Stellung erlangt, die ihn wirtschaftlich einem Wohnungseigentümer gleichstellt.

Der Vertrag bedarf mit Rücksicht auf die Bestimmung in § 18 (spätere Übertragung des Wohnungseigentums) der gerichtlichen oder notariellen Beurkundung.

Mustervertrag über die Bestellung eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechtes, aufgestellt vom Bundesministerium für Wohnungsbau – Oktober 1956 – Az.: 1/5 – 7518/16/56 –

Verhandelt

in

am

Vor dem unterzeichneten Notar erschienen heute:

1. der _________________________________

und seine Ehefrau ___________________________ geb.

2. der ________________________________

und seine Ehefrau ____________________________ geb.

Die Erschienenen sind dem Notar von Person bekannt -

von Person zwar nicht bekannt -

Die Erschienenen beantragen die Beurkundung des nachstehenden Vertrages:

§ 1 Bezeichnung der Parteien und der Wohnung

(1) ____________________________________________________________________________
(im nachfolgenden als Eigentümer bezeichnet)
ist Eigentümer [1] des im Grundbuch des
_________________________________________________
für _____________________________________________ Band __________ Blatt ________
Seite ____________ eingetragenen Grundstücks

(2) An dem vorbezeichneten Grundstück bestellt der Eigentümer - auf Grund des am____________ abgeschlossenen Vertrages [2] zugunsten des _______________________________
(im nachfolgenden als Dauerwohnberechtigter bezeichnet)
vom Tage der Eintragung ab ein Dauerwohnrecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz
(WEG).

(3) Das Dauerwohnrecht hat zum Gegenstand die in dem - bestehenden - noch zu entrichteten - Gebäude [3]
gelegene/vorgesehene Wohnung mit einer Wohnfläche von ___ qm [4]
bestehend aus ________________________________________________________________________
Die Wohnung ist in sich abgeschlossen im Sinne des § 32 Abs. 1 WEG; die zu ihr gehörigen
Räume sind in dem Aufteilungsplan mit Nr. ______ bezeichnet.

§ 2 Begriffsbestimmung, Gleichstellung mit einem Wohnungseigentümer

(1) Das Dauerwohnrecht ist eine Grundstücksbelastung des Inhalts, daß derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluß des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem auf dem Gebiet errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen.

(2) Durch diesen Vertrag soll der Dauerwohnberechtigte wirtschaftlich einem Wohnungseigentümer gleichgestellt werden [5].

(3) Der Eigentümer erklärt, daß für sämtliche auf dem Grundstück vorhandenen Wohnungen mit Ausnahme der vom - Eigentümer - Hausmeister - bewohnten Wohnung Dauerwohnrechte mit gleichlautenden Verträgen bestellt sind - werden - [6].

§ 3 Dauer des Dauerwohnrechts [7]

Das Dauerwohnrecht wird zeitlich unbegrenzt bestellt.

§ 4 Umfang der Nutzung

Der Dauerwohnberechtigte hat das Recht der alleinigen Nutzung seiner Wohnung und der Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Räume, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen, Zur Mitbenutzung stehen insbesondere die Hauszugänge, das Treppenhaus, die Waschküche, der Trockenboden und folgende Einrichtungen zur Verfügung [8]:

§ 5 Art der Nutzung

(1) Der Dauerwohnberechtigte ist berechtigt, die Wohnung nach Belieben zu nutzen, soweit sich nicht Beschränkungen aus dem Gesetz oder diesem Vertrage [9] ergeben. Im Interesse des friedlichen Zusammenlebens der Hausgemeinschaft aller Hausbewohner ist das Dauerwohnrecht so auszuüben, daß weder dem Eigentümer noch Hausbewohner über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume, Anlagen, Einrichtungen und Teile des Grundstücks sind schonend und pfleglich zu behandeln.

(2) Die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung bedarf der schriftlichen Einwilligung der Mehrheit der Dauerwohnberechtigten, die der Eigentümer einzuholen hat. Die Einwilligung kann nur aus einem wichtigen Grunde verweigert oder von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund gilt es insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung der Hausbewohner mit sich bringt oder befürchten läßt.

(3) Will der Dauerwohnberechtigte die Wohnung ganz oder zum Teil einem Dritten zur Benutzung überlassen, so bedarf er der schriftlichen Einwilligung der Mehrheit der Dauerwohnberechtigten, die der Eigentümer einzuholen hat. Die Bestimmungen des Absatzes 2 Sätze 2 und 3 finden entsprechende Anwendung.

(4) Art und Weise der Ausübung der dem Dauerwohnberechtigten hiernach zustehenden Rechte zur Nutzung der Wohnung und zur Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Räume, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen sowie Art und Umfang der ihm hiernach obliegenden Pflichten kann eine Hausordnung regeln, die vom Eigentümer im Einverständnis mit der Mehrheit der Dauerwohnberechtigten aufgestellt - aufzustellen - ist. Änderungen der Hausordnung sind nur im Einverständnis mit der Mehrheit der Dauerwohnberechtigten zulässig.

§ 6 Übertragung des Dauerwohnrechts

(1) Das Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererblich.

(2) Die Veräußerung bedarf der Zustimmung der Mehrheit der Dauerwohnberechtigten, die vom Eigentümer einzuholen ist. Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung an den Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie oder bei einer Veräußerung des Dauerwohnrechts im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter.

(3) Die Zustimmung darf aus einem wichtigen Grunde versagt werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn durch Tatsachen begründete Zweifel daran bestehen, daß

  1. der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft der Dauerwohnberechtigten obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird oder

  2. der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person sich in die Hausgemeinschaft einfügen wird.

§ 7 Bestehenbleiben des Dauerwohnrechts in der Zwangsversteigerung [10]

(1) Das Dauerwohnrecht bleibt abweichend von § 44 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks bestehen, wenn ein Gläubiger einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast die Zwangsversteigerung betreibt. Dies gilt nur, wenn im Zeitpunkt der Feststellung der Versteigerungsbedingungen

  1. der Dauerwohnberechtigte seine fälligen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Eigentümer (§ 15 des Vertrages) erfüllt hat,

  2. der Dauerwohnberechtigte die fälligen Zahlungsverpflichtungen des Eigentümers gegenüber dem betreibenden Gläubiger aus den in Satz 1 bezeichneten Rechten zu dem gemäß § 15 Abs. 2 und 3 des Vertrages auf den Dauerwohnberechtigten entfallenden Anteil erfüllt hat,

  3. der Eigentümer einen Anspruch auf Heimfall (§ 13 des Vertrages) nicht geltend machen kann und

  4. die folgenden besonderen Voraussetzungen gegeben sind [11]:

(2) Der Eigentümer ist verpflichtet, sich nachdrücklich zu bemühen, die nach § 39 Abs. 2 WEG erforderliche Zustimmung der Gläubiger einzuholen und das Ergebnis dem Dauerwohnberechtigten mitzuteilen. Sollte die Einwilligung der Gläubiger nicht zu erlangen sein, so läßt das die Wirksamkeit dieses Vertrages im übrigen unberührt.

§ 8 Instandhaltungspflichten

(1) Der Dauerwohnberechtigte ist vorbehaltlich der Sätze 2 und 3 verpflichtet, die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäudeteile ordnungsgemäß in Stand zu halten und in Stand zu setzen, soweit dies zur Behebung von Veränderungen und Verschlechterungen erforderlich ist, die auf gewöhnlicher Abnutzung oder auf unsachgemäßer Behandlung durch den Dauerwohnberechtigten oder Personen beruhen, denen er die Wohnung überlassen hat. Die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungsabschlußtüren, der Außenfenster und anderer Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand erforderlich sind, sowie von Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, obliegt, auch wenn sie sich im Bereich der dem Dauerwohnrecht unterliegenden Räume befinden, dem Dauerwohnberechtigten insoweit, als sie infolge unsachgemäßer Behandlung durch den Dauerwohnberechtigten oder durch die in Satz 1 genannten Personen notwendig werden. Die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen, die sich im Bereich dem Dauerwohnrecht unterliegender Räume befinden, obliegt jedoch ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem Dauerwohnberechtigten. Die Vornahme reiner Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung, d.h. das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, der Innenanstrich der Außenfenster und Wohnungsabschlußtür, das Streichen der übrigen Fenster und Türen, der Fußboden und der Heizkörper, steht im Ermessen des Dauerwohnberechtigten.

(2) Soweit sich nicht aus Absatz 1 etwas anderes ergibt, obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes und des Grundstücks dem Eigentümer. Eine Verpflichtung des Eigentümers zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung besteht gegenüber dem Dauerwohnberechtigten nur insoweit, als die in Betracht kommende Veränderung oder Verschlechterung dessen Recht beeinträchtigt.

(3) Für den Fall völliger oder teilweiser Zerstörung des Gebäudes bestimmen sich die Rechte und Pflichten des Eigentümers und des Dauerwohnberechtigten nach § 10 des Vertrages.

§ 9 Versicherung des Gebäudes

(1) Der Eigentümer ist verpflichtet, folgende Versicherungen abzuschließen und aufrechtzuerhalten:

  1. eine Gebäudefeuerversicherung,

  2. eine Leitungswasserschadenversicherung.

Die Versicherungen sind zum gleitenden Neuwert und durch Zusatzversicherung bis zur Höhe des Wiederherstellungsaufwandes abzuschließen.

(2) Der Eigentümer ist auch verpflichtet, eine Versicherung gegen eine Inanspruchnahme aus der gesetzlichen Haftpflicht des Grundstückseigentümers in angemessener Höhe abzuschließen.

(3) Der Abschluß der Versicherung ist dem Dauerwohnberechtigten auf Verlangen nachzuweisen.

§ 10 Wiederherstellungspflicht [12]

(1) Wird das Gebäude ganz oder teilweise zerstört, so ist, soweit das Dauerwohnrecht davon betroffen ist, der Eigentümer verpflichtet, den vor Eintritt des Schadens bestehenden Zustand wiederherzustellen, wenn die Kosten der Wiederherstellung durch Versicherung (§ 9 des Vertrages) oder durch sonstige Ansprüche voll gedeckt sind. Soweit die Kosten der Wiederherstellung deswegen durch Versicherungen nicht gedeckt sind, weil der Eigentümer gegen seine Pflichten aus § 9 Abs. 1 des Vertrages verstoßen hat, ist der Eigentümer ohne Rücksicht auf die Kostendeckung zur Wiederherstellung verpflichtet; das gleiche gilt für den Fall, daß der Eigentümer den Schaden schuldhaft verursacht hat.

(2) Sind die Kosten der Wiederherstellung nicht gemäß Absatz 1 gedeckt, so kann die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangt werden, wenn die zur Wiederherstellung erforderlichen Mittel innerhalb angemessener Frist zu zumutbaren Bedingungen aufgebracht werden können.

§ 11 Anzeigepflicht des Dauerwohnberechtigten; Besichtigungsrecht des Eigentümers

(1) Der Dauerwohnberechtigte ist verpflichtet, von ihm bemerkte Mängel und Schäden am Grundstück oder Gebäude, deren Abstellung ihm nicht obliegt, dem Eigentümer unverzüglich anzuzeigen.

(2) Der Eigentümer ist berechtigt, in zeitlichen Abständen von ______ nach vorheriger Anmeldung den Zustand der Wohnung auf notwendig werdende Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten überprüfen zu lassen. Aus wichtigem Grunde ist die Überprüfung auch sonst zulässig.

(3) Hat der Eigentümer einen Heimfallanspruch (§ 13 des Vertrages) geltend gemacht, so hat der Dauerwohnberechtigte seinem Beauftragten sowie Wohnungssuchenden die Besichtigung der Wohnung werktags zwischen ______ und ______ Uhr zu gestatten.

§ 12 Mehrheit von Berechtigten an einem Dauerwohnrecht

Geht das Dauerwohnrecht auf mehrere Personen über, so haben diese auf Verlangen des Eigentümers einen Bevollmächtigten zu bestellen und dem Eigentümer zu benennen, der berechtigt ist, für sie Willenserklärungen und Zustellungen, die im Zusammenhang mit dem Dauerwohnrecht stehen, entgegen zu nehmen [13].

§ 13 Heimfall des Dauerwohnrechts

(1) Der Eigentümer kann unbeschadet der Vorschrift des § 36 Abs. 2 WEG die Übertragung des Dauerwohnrechts auf sich oder auf einen von ihm zu bezeichneten Dritten verlangen (Heimfallanspruch), wenn sich der Dauerwohnberechtigte einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber dem Eigentümer oder einem anderen Hausbewohner obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, daß dem Eigentümer die Fortsetzung des Rechtsverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Die Voraussetzungen des Heimfalles liegen insbesondere vor, wenn

  1. der Dauerwohnberechtigte mit seinen ihm nach § 15 des Vertrages obliegenden Zahlungsverpflichtungen zu einem Betrage im Verzuge ist, der die für einen Zeitraum von mehr als 6 Monaten nach § 15 Abs. 4 zu leistenden Abschlagszahlungen übersteigt und mindestens ______ DM erreicht;

  2. sich der Dauerwohnberechtigte oder eine Person, die seinem Hausstand angehört, einer so erheblichen Belästigung eines Hausbewohners oder des Eigentümers schuldig macht, daß auch bei Berücksichtigung der dem Dauerwohnberechtigten durch diesen Vertrag eingeräumten besonderen Rechtsstellung dem Eigentümer die Fortsetzung des Rechtsverhältnisses nicht zugemutet werden kann; das gleiche gilt, wenn der Dauerwohnberechtigte eine Person, der er den Gebrauch der Räume überlassen hat, bei derartigen Verstößen trotz Aufforderung des Eigentümers nicht aus der Wohnung entfernt;

  3. der Dauerwohnberechtigte oder eine Person, die seinem Hausstand angehört, die Wohnung in anderer als der nach § 5 des Vertrages zulässigen Weise nutzt und diese vertragswidrige Nutzung trotz Aufforderung des Eigentümers nicht binnen angemessener Frist aufgibt; das gleiche gilt bei derartigen Verstößen einer Person, der der Dauerwohnberechtigte den Gebrauch der Räume überlassen hat, wenn er trotz Aufforderung des Eigentümers diese nicht binnen angemessener Frist zur Aufgabe der vertragswidrigen Nutzung veranlaßt oder nicht aus der Wohnung entfernt;

  4. der Dauerwohnberechtigte die ihm gemäß § 8 des Vertrages obliegende Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht in erheblichem Umfang verletzt und ihr trotz Aufforderung des Eigentümers nicht innerhalb einer angemessenen Frist nachkommt;

  5. die Rechtsnachfolger des Dauerwohnberechtigten im Falle des § 12 des Vertrages trotz Aufforderung durch den Eigentümer nicht einen Bevollmächtigten bestellen.

(2) Steht das Dauerwohnrecht mehreren Personen zu, so müssen die in einer Person sich ergebenden Heimfallgründe auch die anderen Personen gegen sich geltend lassen.

§ 14 Entschädigung bei Heimfall [14]

(1) Macht der Eigentümer den Heimfallanspruch geltend, so hat er dem Dauerwohnberechtigten eine angemessene Entschädigung zu zahlen. Die Entschädigung bemißt sich nach dem Verkehrswert des Dauerwohnrechts.

(2) Läßt sich das Dauerwohnrecht nicht innerhalb von ______ Monaten zum Verkehrswert frei veräußern, so kann der Eigentümer das Dauerwohnrecht im Wege öffentlicher Versteigerung veräußern und den Dauerwohnberechtigten mit dem erzielten Reinerlös abfinden.

(3) Die nach Abs. 1 oder Abs. 2 ermittelte Entschädigung ist innerhalb eines Monats nach der Übertragung des Dauerwohnrechts auf den neuen Dauerwohnberechtigten, spätestens jedoch ______ Monate seit Ausübung des Heimfallrechts und Übergabe der Wohnung an den Eigentümer, zu zahlen und von diesem Tage ab zu dem für erststellige Hypotheken üblichen Zinssatz zu verzinsen.

§ 15 Zahlungsverpflichtungen des Dauerwohnberechtigten [15]

(1) Der Dauerwohnberechtigte hat für die Bestellung des Dauerwohnrechts eine einmalige Geldleistung in Höhe von ______ DM an den Eigentümer erbracht. - Der Dauerwohnberechtigte verpflichtet sich, für die Bestellung des Dauerwohnrechts an den Eigentümer eine einmalige Geldleistung in Höhe von ______ DM zu erbringen. - Die vom Dauerwohnberechtigten bereits geleisteten Zahlungen in Höhe von ______ DM werden auf diesen Betrag angerechnet. Der - restliche - Betrag ist wie folgt zu erbringen und zu verzinsen:

Zur Sicherung der vorstehenden Ansprüche bestellt der Dauerwohnberechtigte dem Eigentümer ein Pfandrecht an dem Dauerwohnrecht.

(2) Soweit der Dauerwohnberechtigte Schuldner öffentlicher Lasten des Grundstücks ist, ist der Eigentümer zur Erstattung nicht verpflichtet. Zur Tragung sonstiger öffentlicher oder privatrechtlicher Lasten des Grundstücks ist der Dauerwohnberechtigte im Verhältnis zum Eigentümer nicht verpflichtet. Er ist jedoch verpflichtet, nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen Beiträge zur Deckung der laufenden Bewirtschaftungskosten und des laufenden Kapitaldienstes zu leisten.

  1. Die Bewirtschaftungskosten bestehen aus:

    1. den Verwaltungskosten,

    2. den Betriebskosten, wie laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, den Kosten für die gemäß § 9 des Vertrages abzuschließenden Versicherungen, den Kosten der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, der Hausreinigung, der Gartenpflege, der Entwässerung, der Schornsteinreinigung, der Wasserversorgung, der Treppenhaus- und Außenbeleuchtung, den Kosten des Betriebs der Fahrstuhlanlage, der Warmwasserversorgung und der Zentralheizung, den Kosten für den Hauswart [16]

      und sonstigen Betriebskosten, soweit sie mit der Bewirtschaftung des Grundstücks unmittelbar zusammenhängen und notwendig sind;

    3. den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung, soweit diese gemäß § 8 des Vertrages dem Eigentümer obliegen, einschließlich eines Betrages für die Bildung einer angemessenen Instandsetzungsrücklage, die ______ DM nicht übersteigen soll [17]

  2. Der Kapitaldienst besteht aus Leistungen, die der Eigentümer zur Rückzahlung [18] der für den Erwerb des Grundstücks und für die Errichtung des Gebäudes aufgenommenen Fremdmittel und an Zinsen und sonstigen Nebenleistungen für diese Fremdmittel zu erbringen hat. Es handelt sich hierbei um folgende Fremdmittel [19]:

(3) Der auf den Dauerwohnberechtigten entfallende Anteil an dem in Abs. 2 bezeichneten Leistungen wird nach dem in § 19 des Vertrages bestimmten Verhältnis ermittelt [20], soweit nicht nachstehend etwas anderes bestimmt ist [21].

(4) Auf die laufenden Geldleistungen hat der Dauerwohnberechtigte angemessene monatliche Abschlagszahlungen zu leisten. Die Höhe der Abschlagszahlungen wird vom Eigentümer festgesetzt. Sie beträgt vorläufig monatlich ______ DM. Die Abschlagszahlungen sind im voraus, spätestens am ______ jeden Monats, kostenfrei an den Eigentümer zu leisten.

(5) Der Eigentümer ist verpflichtet, nach Schluß eines jeden Geschäftsjahres, das jeweils vom ______ bis ______ läuft, dem Dauerwohnberechtigten eine Abrechnung über die zu erbringenden Geldleistungen und die von ihm gemäß Absatz 4 geleisteten Abschlagszahlungen vorzulegen. Soweit sich danach die Abschlagszahlungen als nicht ausreichend erweisen, ist der Dauerwohnberechtigte zur unverzüglichen Nachzahlung verpflichtet; soweit die Abrechnung einen Überschuß aufweist, ist dieser auf das nächste Geschäftsjahr anzurechnen.

(6) Der Dauerwohnberechtigte ist berechtigt, insoweit als der Eigentümer gegenüber dem Gläubiger zur vorzeitigen Rückzahlung der in Absatz 2 Nr. 2 bezeichneten Fremdmittel berechtigt ist, seinerseits dem Eigentümer gegenüber vorzeitige Rückzahlung zu leisten. Im Falle einer solchen Rückzahlung verringert sich der von dem Dauerwohnberechtigten gemäß Absatz 3 zu tragende Teil der Kosten des Kapitaldienstes entsprechend.

§ 16 Finanzielle Pflichten des Eigentümers

(1) Der Eigentümer ist verpflichtet, die ihm gemäß § 15 des Vertrages zukommenden Geldbeträge von seinem sonstigen Vermögen gesondert zu halten. Er hat diese Beträge ihrer Bestimmung gemäß zu verwenden und hat insbesondere die Verpflichtungen aus dem Kapitaldienst pünktlich zu erfüllen. Die für die Vornahme der großen Instandsetzungsarbeiten an dem Gebäude (Dachdecken, Hausputz, Erneuerung des Treppenhauses) bestimmte Instandsetzungsrücklage ist in geeigneter Weise anzulegen; anfallende Kapitalerträge wachsen der Rücklage zu.

(2) Der Eigentümer verpflichtet sich, über die Instandsetzungsrücklage nur im Einverständnis mit der Mehrheit der Dauerwohnberechtigten zu verfügen. Der Dauerwohnberechtigte ist verpflichtet, einer Verwendung der Rücklagemittel zuzustimmen, wenn diese zur ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung erforderlich ist.

(3) Kommt der Eigentümer seinen Verpflichtungen nach Absatz 1 nicht nach, so ist der Dauerwohnberechtigte berechtigt, den Anspruch eines Gläubigers aus den dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichen dinglichen Rechten am Grundstück unmittelbar zu befriedigen. Das gleiche gilt für öffentliche Lasten des Grundstücks. Der Dauerwohnberechtigte wird in Höhe seiner Leistungen von der Verpflichtung zur Zahlung der laufenden Geldleistungen an den Eigentümer frei.

§ 17 Löschungsvormerkung und Vorrangeinräumung

(1) Der Eigentümer ist verpflichtet, die dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden Hypotheken. Grund- und Rentenschulden löschen zu lassen, soweit sich diese Rechte ganz oder teilweise mit dem Eigentum in einer Person vereinigen, bereits vereinigt haben oder aus irgendeinem Grunde dem Eigentümer zustehen, und zur Sicherung dieser Ansprüche eine Löschungsvormerkung in das Grundbuch eintragen zu lassen.

(2) Der Dauerwohnberechtigte ist verpflichtet, einer erneuten Belastung den Vorrang vor dem Dauerwohnrecht einzuräumen, soweit diese im Interesse der Instandhaltung oder Instandsetzung des Gebäudes erforderlich ist. Ist das Gebäude ganz oder teilweise zerstört, so gilt dies nur insoweit, als die Wiederherstellung des früheren Zustandes gemäß § 10 Abs. 2 des Vertrages verlangt werden kann.

§ 18 Umwandlung in Wohnungseigentum

Der Eigentümer ist verpflichtet, nach Aufhebung der dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden Hypotheken, Grund- und Rentenschulden hinsichtlich der dem Dauerwohnrecht, unterliegenden Wohnung dem Dauerwohnberechtigten gegen Aufhebung des Dauerwohnrechts Wohnungseigentum unter Zugrundelegung des in § 19 bestimmten Anteilsverhältnisses zu verschaffen und zur Sicherung dieses Anspruches eine Vormerkung in das Grundbuch eintragen zu lassen; für den Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums (§ 5 WEG) ist hierbei die anliegende Teilungserklärung [22] maßgebend. Das gleiche gilt, wenn sich die Gläubiger der dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden Hypotheken, Grund- und Rentenschulden mit der Aufteilung der zu ihren Gunsten eingetragenen Grundpfandrechte und der Einzelbelastung der alsdann zu begründenden Wohnungseigentumsrechte einverstanden erklären.

§ 19 Bruchteilsmäßige Wertermittlung des Dauerwohnrechts [23]

Von dem Grundstückswert einschließlich des Gebäudes entfallen auf die dem Dauerwohnrecht unterliegende Wohnung ______/1000.

§ 20 Kosten des Vertrages

Der Dauerwohnberechtigte trägt die durch diesen Vertrag, seine spätere Änderung oder die Ausübung des Heimfallanspruchs entstehenden Kosten, Gebühren, Steuern und Abgaben.

§ 21 Eintragungsbewilligung und -antrag

(1) _______________________________
(Name des Eigentümers)

bewilligt und beantragt, daß zu Gunsten

_______________________________
(Name des Dauerwohnberechtigten)

ein Dauerwohnrecht mit dem sich aus den §§ 1, 3 Abs. 1, 4, 5, 6, 7 Abs. 1, 8, 9, Abs. 1, 10, 13, 14, 14 Abs. 2 Sätze 1 und 2 des Vertrages ergebenden Inhalt im Grundbuch von ______ Band ______ Blatt ______ im gleichen Range mit den übrigen eingetragenen oder noch zur Eintragung gelangenden Dauerwohnrechten und Dauernutzungsrechten, jedoch im Range nach ______ eingetragen wird. Als Anlagen sind beigefügt:

  1. Der Aufteilungsplan gemäß § 32 Abs. 2 Nr. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (Anlage A),

  2. die Bescheinigung der Baubehörde gemäß § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (Anlage B).

(2) Der Dauerwohnberechtigte und der Eigentümer bewilligen und beantragen ferner, gleichzeitig mit der Eintragung des Dauerwohnrechts einzutragen:

  1. eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des jeweiligen Dauerwohnberechtigten auf Löschung der dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden Hypotheken, Grund- und Rentenschulden, soweit sich diese Rechte ganz oder teilweise mit dem Eigentum in einer Person vereinigen, bereits vereinigt haben oder aus irgend einem Rechtsgrund dem Eigentümer zustehen;

  2. ein Pfandrecht des Eigentümers an dem Dauerwohnrecht zur Sicherung des in § 15 Abs. 1 des Vertrages bezeichneten Anspruches;

  3. eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Dauerwohnberechtigten auf Verschaffung von Wohnungseigentum gemäß § 18 dieses Vertrages.

Gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Gebührenbefreiung beim Wohnungsbau vom (BGBI 1953 I S. 273) und sonstigen einschlägigen Bestimmungen wird Befreiung von Gebühren, Steuern und Abgaben, soweit zulässig, beantragt.

(Ort) ___________________, den ____________


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______________________
______________________________________
(Unterschrift des Eigentümers)
(Unterschrift des oder der Dauerwohnberechtigten)

Beglaubigungsvermerk des Notars:

OFD Frankfurt am Main v. - EZ 1100 A - 1 - St II 3.05

Auf diese Anweisung wird Bezug genommen in folgenden Verwaltungsanweisungen:


Fundstelle(n):
KAAAB-58151

1Im Fall der Bestellung des Dauerwohnrechts durch einen Erbbauberechtigten ist „Eigentümer” in „Erbbauberechtigter”, „Grundbuch” in „Erbbaugrundbuch”, „Grundstück” in „Erbbaurecht” zu ändern.

2Liegt dem Vertrage ein Kaufvertrag, Betreuungsvertrag, Aufbauvertrag, Erbauseinandersetzungsvertrag oder ein sonstiger (Vor-)Vertrag zugrunde, so ist das hier anzugeben; andernfalls sind die Worte „auf Grund des” bis „Vertrages” zu streichen.

3Genaue Lagebezeichnung nach Stadt oder Gemeinde, Straße, Hausnummer, sowie Geschoß und weitere Lagebeschreibung, rechts, links usw.

4Die Ermittlung der Wohnfläche erfolgt nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung

5Mit Rücksicht auf die beabsichtigte Gleichstellung des Dauerwohnberechtigten mit einem Wohnungseigentümer, also die Anerkennung der Eigentumsähnlichkeit des Dauerwohnrechts, empfehlen sich wesentliche Abweichungen von diesem Mustervertrag, insbesondere von den Bestimmungen der §§ 3, 5, 10, 14, 15, 18 des Vertrages, nicht. Auf die Anmerkungen 7, 9, 12, 14, und 18 wird verwiesen. Bei wesentlichen Abweichungen besteht die Gefahr, daß das Dauerwohnrecht nicht als eigentumsähnlich anerkannt wird und daß alsdann die steuerlichen Vergünstigungen, insbesondere nach Einkommensteuerrecht, durch den Dauerwohnberechtigten nicht in Anspruch genommen werden können.

6Nach diesem Vertragsmuster sind für sämtliche Wohnungen eigentumsähnliche Dauerwohnrechte zu bestellen. Ausnahmemöglichkeiten sind nur für die Eigentümer- und die Hausmeisterwohnung vorgesehen. Sind solche nicht vorhanden, so sind die Worte von „mit Ausnahme” bis zu „Wohnung” zu streichen.

7Bei abweichender Vereinbarung besteht die Gefahr, daß das Dauerwohnrecht nicht als eigentumsähnlich anerkannt wird (vgl. Anm. 5).

8Z.B. Zentralheizung, Warmwasserversorgung, Fahrstuhlanlage, Gemeinschaftsantenne, Zentralwäscherei usw. Hier kann auch festgelegt werden, in welcher Art und welchem Umfang diese Einrichtungen zur Verfügung gestellt werden. Vgl. Normblatt DIN 283 BI. 1.

9Nach dem Vertrage ist die gewerbliche oder berufliche Nutzung der Wohnung sowie die Gebrauchsüberlassung an Dritte genehmigungspflichtig; vgl. Abs. 2 und 3. Weitergehende Beschränkungen in der Nutzungsbefugnis des Dauerwohnberechtigten empfehlen sich mit Rücksicht auf den bei Anmerkung 5 erwähnten Gesichtspunkt nicht.

10Die Vereinbarung über das Bestehenbleiben des Dauerwohnrechts in der Zwangsversteigerung hat nur Wirkung, wenn bis zum Zeitpunkt der Feststellung der Versteigerungsbedingungen die Gläubiger der dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden oder Reallasten dem Bestehenbleiben zugestimmt haben (vgl. § 39 Abs. 2 WEG). Die Zustimmungserklärungen werden zweckmäßigerweise - gegebenenfalls in Abschrift - als Anlage zu diesem Vertrag zu nehmen sein. Sollte im Einzelfall die Zustimmungserklärung nicht zu erreichen sein, so soll der Dauerwohnberechtigte darauf hingewiesen werden. Für den Fall, daß die Einwilligung aller in Betracht kommenden Gläubiger im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits vorliegt, ist Abs. 2 zu streichen.

11Hier sind die besonderen Voraussetzungen anzufügen, deren Aufnahme die Gläubiger bei Erteilung ihrer Zustimmung verlangt haben. Haben die Gläubiger ohne besondere Voraussetzungen zugestimmt, so ist Buchstabe d) zu streichen.

12Hinsichtlich der Wiederherstellungspflicht können hier weitere Vereinbarungen getroffen werden; doch sollte von der Vereinbarung einer Wiederherstellungspflicht mit Rücksicht auf den in Anmerkung 5 erwähnten Gesichtspunkt nicht abgesehen werden.

13Hier kann vorgesehen werden, daß dem Bevollmächtigten weitere Befugnisse zu übertragen sind.

14Die Verpflichtung zur Gewährung einer angemessenen Entschädigung folgt bei Dauerwohnrechten, die für mehr als zehn Jahre bestellt sind, aus § 41 Abs. 3 WEG. Auf die in Anm. 5 aufgezeigten Gesichtspunkte wird hingewiesen.

15Als Zahlungsverpflichtungen des Dauerwohnberechtigten kommen die für den Erwerb des Dauerwohnrechts einmalig aufzubringenden Geldleistungen - vgl. insoweit Abs. 1 des § 15 - und die laufenden Geldleistungen des Dauerwohnberechtigten zur Deckung des Aufwandes des Eigentümers im Rahmen der Bewirtschaftung des Grundstückes - vgl. insoweit Abs. 2 des § 15 - in Betracht. Falls der Dauerwohnberechtigte eine einmalige Geldleistung weder geleistet noch zu leisten hat, ist Absatz 1 zu streichen. Hat der Dauerwohnberechtigte den einmaligen Betrag in voller Höhe bereits erbracht, sind die Sätze 2, 3 und 4 zu streichen. Hat der Dauerwohnberechtigte den einmaligen Betrag zum Teil geleistet und muß er den offenen Betrag noch leisten, so ist Satz 1 zu streichen. Hat er auf den einmaligen Kostenbeitrag noch nichts geleistet, so sind die Sätze 1 und 3 und in dem Satz 4 das Wort „restliche” zu streichen.

16Je nach den Verhältnissen des Einzelfalles ist ggf. eine Streichung oder Ergänzung einzelner Positionen vorzunehmen.

17Hier können etwa sonst zu berücksichtigende Leistungen angesetzt werden.

18Da die vom Dauerwohnberechtigten zu erbringende laufende Geldleistung anteilsmäßig auch zur Tilgung der Fremdmittel bestimmt ist, trägt der Dauerwohnberechtigte zu dem auf ihn entfallenden Anteil zur Entschuldung des Grundstücks bei. Daraus rechtfertigt es sich, daß der Dauerwohnberechtigte nach Maßgabe des § 17 Abs. 1 des Vertrages Löschung der dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden Hypotheken, Grund- und Rentenschulden verlangen und auf diese Weise mit dem Dauerwohnrecht im grundbuchmäßigen Rang aufrücken kann. Es ergibt sich daraus, daß die Pflicht des Dauerwohnberechtigten, zur Tilgung der Fremdmittel beizutragen, als ein wesentlicher Umstand für die eigentumsähnlich des Dauerwohnrechts anzusehen ist (vgl. dazu Anm. 5).

19Hat der Eigentümer neben der Aufnahme von Fremdmitteln auch eigene Mittel aufgewendet, so sind diese hinsichtlich Verzinsung und Tilgung hier gleichfalls zu berücksichtigen. Dem Absatz 2 unter 2) wäre alsdann folgender neuer Halbsatz anzufügen: „und den Zinsen und den Tilgungsbeiträgen für die vom Eigentümer aufgewandten eigenen Mittel, die insgesamt ______ DM betragen, mit jährlich ______ % an Zinsen und ______ % an Tilgung”.

20Abweichungen sind zu vereinbaren. So ist z.B. bei der Festsetzung der anteiligen Kosten des Kapitaldienstes zu berücksichtigen, wenn der Dauerwohnberechtigte einen einmaligen Kostenbeitrag (vgl. Absatz 1) leistet.

21Hier können abweichende Regelungen z.B. hinsichtlich der Zahlung einzelner Betriebskosten, wie des Wassergeldes oder der Verwaltungskosten, die mit einem Pauschalbetrag abgegolten zu werden pflegen, getroffen werden.

22Die Teilungserklärung ist in Anlehnung an die Bestimmungen des Dauerwohnrechtsvertrages zu fassen. Es empfiehlt sich, das vom Bundesministerium für Wohnungsbau am bekanntgemachte Muster einer Teilungserklärung (abgedruckt im Bundesbaublatt 1955 S. 489 f) zugrunde zu legen; soweit der Eigentümer für den Erwerb des Grundstücks oder die Errichtung des Gebäudes auch eigene Mittel aufgewandt hat, für die Zinsen und Tilgung zu leisten sind (vgl. Anmerkung 20 dieses Vertrages), müssen sie in § 13 Abs. 1 Nr. 2 der Teilungserklärung als Fremdmittel berücksichtigt werden.

23Die bruchteilsmäßige Wertermittlung ist dem Wohnungseigentum nachgebildet. Sie hat Bedeutung u.a. für die Lastenermittlung; vgl. § 16 Abs. 3. Der Bruchteil ist an Hand des Wertes der Wohnung im Vergleich zu dem gesamten Grundstückswert zu ermitteln. Größe, Lage und Ausstattung der Wohnung sind hierbei zu berücksichtigen.

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