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Werbungskosten Vermietung und Verpachtung
Der Bundesrat hat dem Kompromissvorschlag des Vermittlungsausschusses zum Wachstumschancengesetz am zugestimmt. Die ursprünglich geplante Maßnahme, zur Bürokratieentlastung die Einnahmen nach § 21 Abs. 1 EStG ab 2024 steuerfrei zu stellen, wenn diese im Veranlagungszeitraum insgesamt weniger als 1.000 € betragen, wurde gestrichen.
Einkünfteerzielungsabsicht bei Objekten mit mehr als 250 qm Wohnfläche
Bei der Vermietung eines Objekts mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm besteht eine Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit, die Anlass zu deren Überprüfung mittels einer Totalüberschussprognose gibt.
Mieterabfindungen zählen nicht zu den anschaffungsnahen Aufwendungen
Mit seinem Urteil vom - IX R 29/21 (vorhergehend ) hat der BFH klargestellt, dass Abfindungen an Mieter, die nach dem Erwerb des Grundstücks gezahlt werden, damit die Wohnungen ungehindert renoviert werden können, keine anschaffungsnahen Aufwendungen i. S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sind. Das gilt auch dann, wenn sie zusammen mit den Renovierungskosten die 15 %-Grenze innerhalb von drei Jahren nach Erwerb des Grundstücks übersteigen.
I. Definition der Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung
Werbungskosten sind Aufwendungen, die durch den Besitz eines privat vermieteten oder verpachteten Gegenstandes veranlasst sind, soweit sie der Erzielung, Sicherung und Erhaltung der Miet- und Pachteinnahmen dienen.
Hilbertz, Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung, Grundlagen
Vermietung und Verpachtung: Werbungskosten, Checkliste
Beiträge aus dem Steuerfach-Scout zum Begriff "Vermietung und Verpachtung"
KKB/Geserich, § 9 EStG, 9. Aufl. 2024, NWB
KKB/Escher, § 21 EStG, 9. Aufl. 2024, NWB
Maier/Kremer, Lehrbuch Einkommensteuer, 29. Aufl. 2023, NWB Rdn. 1991 ff.
II. Voraussetzungen
1. Aufwendungen
Der Steuerpflichtige muss wirtschaftlich belastet sein. Aufwendungen Dritter sind nicht abzugsfähig.
Nutzt ein Miteigentümer allein eine Wohnung zu beruflichen Zwecken, kann er AfA und Schuldzinsen nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil als Werbungskosten geltend machen, auch wenn die Darlehen zum Erwerb der Wohnung gemeinsam aufgenommen wurden und Zins und Tilgung von einem gemeinsamen Konto beglichen werden.
2. Zusammenhang mit den Einnahmen
Veranlassungsprinzip
Die Aufwendungen müssen durch die Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen veranlasst sein. Somit können auch überhöhte, unübliche, unzweckmäßige oder erfolglose Aufwendungen Werbungskosten sein. Auch Verluste aus der Veräußerung einer Wohnung können Werbungskosten bei der Vermietung eines anderen Objekts sein.
Wirtschaftlicher Zusammenhang
Es muss ein objektiver wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Miet- oder Pachteinnahmen bestehen, ein rechtlicher Zusammenhang allein (z.B. Hypothek auf dem vermieteten Grundstück) reicht nicht aus.
Zeitlicher Zusammenhang
Ein zeitlicher Zusammenhang ist nicht erforderlich; maßgebend ist allein der wirtschaftliche Zusammenhang. So sind auch vorweggenommene oder nachträgliche Werbungskosten abzugsfähig.
Vorweggenommene Werbungskosten
Vorweggenommene Werbungskosten sind insbesondere Finanzierungskosten, Umbau-, Modernisierungs- und sonstige Kosten, soweit sie nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören.
Nachträgliche Werbungskosten
Nachträgliche Werbungskosten sind insbesondere nach Ende der Vermietung gezahlte Schuldzinsen für die Finanzierung sofort abzugsfähiger Werbungskosten. Nach der Veräußerung eines Grundstücks entstehende Schuldzinsen sind grundsätzlich nur abzugsfähig, soweit der Veräußerungserlös nicht zur Schuldentilgung ausreicht.
Kosten für die Erhaltung des wirtschaftlichen Eigentums zählen nicht mehr zu den nachträglichen Werbungskosten.
Ein Schuldzinsenabzug für finanzierte Herstellungs- oder Anschaffungskosten ist nach Aufgabe der Vermietungstätigkeit grundsätzlich nicht zulässig.
3. Nachweis
Werbungskosten sind nachzuweisen oder glaubhaft zu machen. Kann der Empfänger von Erhaltungsaufwendungen etc. nicht benannt werden, entfällt der Werbungskostenabzug. Der Abzug eines Werbungskosten-Pauschbetrags bei privater Wohnraumvermietung war nur für die Veranlagungszeiträume 1996 - 1998 möglich.
4. Sofortabzug oder Verteilung
Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 S. 1 EStG sind im Zeitpunkt des Abflusses zu berücksichtigen. Die Erstattung von Werbungskosten führt zu entsprechenden Einnahmen im Zeitpunkt des Zuflusses.
Nach dem entstandener größerer Erhaltungsaufwand an nicht zum Betriebsvermögen gehörenden und überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden kann auf Antrag des Steuerpflichtigen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Wird das Gebäude veräußert, in ein Betriebsvermögen eingebracht oder dient es nicht mehr der Einkunftserzielung, ist ein noch nicht berücksichtigter Restbetrag im Jahr der Veräußerung, Einlage oder letztmaligen Einkunftserzielung als Werbungskosten abzusetzen.
Anschaffungs- und Herstellungskosten hingegen sind nur im Wege der AfA zu berücksichtigen.
Vor Wegfall der Nutzungswertbesteuerung entstandene und erst später gezahlte Werbungskosten für Erhaltungsmaßnahmen sind abweichend von der bisherigen Verwaltungsauffassung im Zeitpunkt der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig.
5. Zurechnung
Werbungskosten kann derjenige geltend machen, dem auch die Einnahmen zuzurechnen sind , z.B. dem Mieter im Fall der Untervermietung, dem Nießbraucher , dem Inhaber eines dinglichen Wohnrechts.