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infoCenter (Stand: Dezember 2019)

Anbau - Ausbau - Erweiterung und Umbau

Bernd Langenkämper
Ein Badezimmer-Umbau führt nicht zu (anteiligen) Aufwendungen für das Arbeitszimmer

Mit seinem Urteil VIII R 16/15 vom hat der BFH entschieden, dass Renovierungs- und Umbaukosten, die für einen Raum anfallen, der ausschließlich oder mehr als in nur untergeordnetem Umfang privaten Wohnzwecken dient, nicht die abziehbaren Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer erhöht. Sie sind auch nicht als allgemeine Gebäudekosten über den Flächenanteil des Arbeitszimmers bei den Betriebsausgaben zu berücksichtigen.

I. Definition von Anbau, Ausbau, Erweiterung und Umbau

Anbau:

Der Anbau als Unterform der Erweiterung ist eine Baumaßnahme, durch die erstmals eine zusätzliche Wohn- oder Nutzfläche geschaffen wird.

Ausbau:

Durch einen Ausbau (Erweiterung) wird eine vorhandene Fläche erstmals zu Wohnzwecken oder sonstigen Zwecken nutzbar gemacht.

Erweiterung:

Durch eine Erweiterung wird neuer zusätzlicher Wohnraum durch das Anfügen eines Stockwerks oder eines Anbaus geschaffen.

Umbau:

Umbau ist die unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umgestaltung eines bereits bestehenden Gebäudes / Gebäudeteils ohne Schaffung neuen Wohnraums.

Rechtsfolge:

Sämtliche Baumaßnahmen sind solche an einem bestehenden Gebäude oder Gebäudeteil, die regelmäßig zu Herstellungskosten gem. § 255 Abs. 2 HGB führen und der Abschreibung nach §§ 7 ff. EStG unterliegen.

II. Erweiterung/Anbau/Ausbau

1. Voraussetzungen

Eine Erweiterung an einem Gebäude/Gebäudeteil liegt vor, wenn

  • das Gebäude aufgestockt oder ein Anbau hieran errichtet wird, dies ist der Fall, wenn durch die Baumaßnahmen neuer bisher nicht vorhandener Wohnraum oder neue Nutzfläche geschaffen wird,

  • durch einen Ausbau eine neue Wohn- oder Nutzfläche geschaffen wird,

  • die nutzbare Fläche eines Gebäudes / Gebäudeteils – wenn auch nur geringfügig – erweitert wird

  • oder das Gebäude/der Gebäudeteil in seiner Substanz vermehrt wird ohne dass hierbei die nutzbare Fläche vergrößert wird.

Ob ein Anbau ein gegenüber dem bestehenden Gebäude selbständiges Wirtschaftsgut darstellt, ist – vom Nutzungs- und Funktionszusammenhang abgesehen – nach bautechnischen Kriterien zu beurteilen. Entscheidend hierfür sind die statische Standfestigkeit der Gebäudeteile und die dazu getroffenen Baumaßnahmen, wie z. B. eigene tragende Mauern und eigene Fundamente.

2. Schaffung von neuem Wohnraum/Vergrößerung der nutzbaren Fläche

Die Nutzfläche wird vergrößert, wenn eine auf die Wohnfläche anzurechnende Fläche hinzukommt. Dies ist auch der Fall, wenn die Wohnung um Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, die lediglich zur Hälfte auf die Wohnfläche anzurechen sind, erweitert wird.

3. Vermehrung der Substanz ohne gleichzeitige Nutzflächenerweiterung

Eine solche Substanzvermehrung liegt vor, wenn etwas bisher nicht Vorhandenes neu geschaffen wird, wie z.B.

  • Einsetzen von zusätzlichen Trennwänden,

  • Neuerrichtung einer Außentreppe,

  • Einbau einer Alarmanlage,

  • Einbau von Rauchmeldern,

  • Einbau einer Sonnenmarkise,

  • Einbau einer Klimaanlage,

  • Erstmaliger Einbau einer Treppe zum Spitzboden,

  • Einbau eines Kachelofens oder Kamins.

Eine Substanzvermehrung liegt nicht vor, wenn das Gebäude bzw. der Gebäudebestandteil lediglich umgestaltet oder entsprechend dem technischen Fortschritt modernisiert wird, wie z.B.

  • bei der Umstellung einer Heizungsanlage,

  • bei einer zusätzlichen Fassadenverkleidung,

  • beim Ersatz eines Flachdachs durch ein Satteldach, ohne dabei die nutzbare Fläche zu erweitern,

  • beim Vergrößern von Fenstern,

  • beim Versetzen von Wänden oder

  • bei der Erneuerung nur eines einzigen Bauteils.

In diesen Fällen liegen im Fall der Vermietung oder Verpachtung Erhaltungsaufwendungen und damit sofort abzugsfähige Werbungskosten vor.

Fotovoltaikanlagen (sowohl dachintegrierte als auch herkömmliche Aufdachanlagen) sind nicht als unselbständige Bestandteile des Gebäudes, sondern als selbständige, vom Gebäude losgelöste bewegliche Wirtschaftsgüter zu behandeln. Die Dachkonstruktion gehört somit nicht zur Fotovoltaikanlage, sondern zum Gebäude. Die hierauf entfallenden Aufwendungen sind dem Gebäude entweder als Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder als Erhaltungsaufwendungen zuzurechnen.

Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus wird nunmehr der freifinanzierte Wohnungsbau gefördert. Die Sonderabschreibung wird für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen (Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31,08.2018 und vor dem gestellten Bauantrags oder einer Bauanzeige) gewährt und beträgt jährlich bis zu 5% der förderfähigen Bemessungsgrundlage im Jahr der Herstellung oder Anschaffung und in den folgenden drei Jahren, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 € je qm Wohnfläche nicht übersteigen.

Und mit dem Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 ist mit dem § 35c EStG eine Steuerermäßigung für energetische Gebäudesanierungsmaßnahmen an mindestens zehn Jahre alten Gebäuden ab dem Jahr 2020 für einen befristeten Zeitraum durch einen prozentualen Abzug der Aufwendungen von der Steuerschuld geschaffen worden. Begünstigt sind demnach selbstgenutzte Wohngebäude, an denen Wärmedämmungs- oder bestimmte Erneuerungsarbeiten durchgeführt werden sowie Optimierungsmaßnahmen an mindestens zwei Jahre alten Heizungsanlagen. Der Höchstbetrag der Steuerermäßigung soll 40.000 € pro selbstgenutztem Gebäude betragen.

4. Rechtsfolgen

Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Ausbau, dem Anbau oder der Erweiterung führen zu nachträglichen Anschaffungs-/Herstellungskosten oder sind entsprechende nach dem Eigenheimzulagegesetz begünstigte eigenständige Objekte. Die weitere AfA ist nach § 7 Abs. 4 Satz 1 oder 2 EStG zu bemessen.

Soweit die Nettoaufwendungen für die einzelne Baumaßnahme den Betrag von 4.000 € nicht übersteigen, können diese Aufwendungen - sofern sie nicht der endgültigen Gebäudefertigstellung dienen - als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand behandelt werden ( R 21.1 Abs. 2 EStR).

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, sind stets als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Die auf die nachträglichen Anschaffungs-/Herstellungskosten entfallenden Vorsteuerbeträge sind den betroffenen Gebäudeteilen direkt zuzuordnen. Ist eine solche Zuordnung nicht möglich, sind die Vorsteuerbeträge nach einem sachgerechten Maßstab aufzuteilen.

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